Цените на жилищата падат с 5%

- Г-н Ганев, какво се случва на пазара на недвижими имоти у нас? Наблюдава ли се спад и на какво се дължи това?

Да, наистина се наблюдава спад на цените на пазара на имоти. Тенденцията не е от тази година, но сега спадът е доста по-малък. Това започна през 2011 г. Очаквам спадът за цялата тази година да не надхвърли повече от 5%.

От една страна отчетения спад се дължи на това, че сделките през първото шестмесечие на годината намаляха. От друга страна обаче темпът на ново строителство е изключително нисък. На пазара има доста свободни имоти, но те не винаги са функционални и харесвани от потенциалните купувачи на пазара. Причината е, че те са строени в момент – преди 3-4 години, в който профила на купувачите е бил съвсем различен. Тогава имотите се купуваха с цел инвестиция, реализиране на печалба от даване под наем и не толкова за жилищни цели. Сега около 95 процента от хората, които купуват тези имоти, го правят именно с жилищна цел.

- Каква е разликата между имотите, строени преди 3-4 години и тези, които се изграждат сега?

Тогава се строяха много повече малки жилища с една спалня, купувани с цел препродажба на чужденци. Сега се търсят жилища с поне две спални. Поради неголямото наличие на такива обекти и нарастващите претенции и изисквания на купувачите, малките жилища не винаги намират своите нови собственици. Няма някакви огромни разлики в сравнение с преди няколко години. Търсят се имоти както в по-крайните, така и в централни райони.

Можем да кажем, че пазарът на ваканционни имоти продължава да е много добре развит. Тази тенденция ще се запази и през следващата година.

Много трудно е да се посочи средна цена, тъй като има много големи ножици в градовете. Това зависи основно от местоположението, типа на строителство, от инвестиционната стойност, етажността. Именно това е един от проблемите на нашия пазар – много хора се движат погрешно от тези средно определяни цени. Тази грешка кара собствениците да продават имотите си на по-високи от справедливите за пазара цени, което обаче бави продажбата. Но в момент, когато цените падат и пазарът се свива, времето не работи за тях. По-скоро е добре да се консултират със специалист, който да може да направи реална оценка на имота, така че ако има загуба, тя да е минимална. Такива действия може да се предприемат в момент, в който цените се качват. Тогава може да се изчаква без да се бърза. Проблемът с неразбирането на точната цена важи и за купувачите.

- Постигат ли се по-големи отстъпки на фона на спада на цените?

Това е относително. Има собственици, които бързат, притиснати от нуждата от бързи пари в наличност и са склонни да намалят цената. Понякога може да се стигне до 30 процента по-ниска цена.

- Оказа ли влияние новият лъч на метрото на цените на апартаментите в района на новия метродиаметър?

Още преди 2-3 години направихме анализ как ще се отрази изграждането на метрото на пазара на жилища. И то, разбира се, влияе изключително позитивно. Наличието на метростанция винаги може да направи имота по-атрактивен и по-бързо продаваем.

Атрактивните райони в столицата са обичайните. Не бих казал обаче, че и кв. „Люлин” не е атрактивен район. Там апартамент търсят хора, които не разполагат с големи бюджети, но предпочитат да закупят собствено жилище. Тук е въпрос на компромис от страна на бъдещия собственик – дали ще избере да живее няколко години под наем и да спести пари за собствен апартамент и да тегли кредит или да избира имот на момента, макар и с по-малък бюджет в по-краен квартал.

Атрактивността на районите зависи от броя на покупките. Някои други го определят като цена на квадратен метър. Такива са централните части – Докторската градинка, „Иван Вазов”, „Витоша”.

- Средно колко сделки се сключват на месец?

Официалната статистика показва, че през първите шест месеца на годината в страната са сключени около 90 000 сделки. Това обаче е спад спрямо същия период на миналата година.

- Отживелица ли са продажбите „на зелено”?

Не бих казал, че са отживелица, но в никакъв случай в момента не са атрактивни, тъй като крият сериозен риск. В момента има инициативи, които се опитват да променят отношението на купувачите към сделките „на зелено”, като се изготвят предварителни договори. Продажбите „на зелено” понякога са изгодни и за двете страни. От една страна предприемачът получава свеж ресурс, а от друга страна купувачът получава по-ниска цена. Този риск обаче е твърде голям и за момента няма толкова сделки. Ако успеем да решим проблема по-скоро юридически, то тогава този пазар би възвърнал своята атрактивност.

- Кога може да се очаква раздвижване на пазара?

Не мога да кажа, че макар да е свит, пазарът е слаб. През миналата година бяха извършени над 220 000 сделки. През най-високата 2007 г. броят на сключените сделки бе 330 000. Около 2001 г. те бяха около 90 000. Да, не сме свидетели на ръстове, каквито браншът помни, но пазарът не е слаб. Вероятно той се влияе от икономическите показатели, проблемите в Европа, страха на потребителите, че ако изтеглят кредит, няма да могат да го покриват. Този страх поражда и страха от придобиване на собственост с кредит. 

- Какво очаквате да се случи с цените на имотите?

Очакванията ми са тази година да бъде отчетен спад на цените от около 5 процента. Все още не мога да кажа какви са прогнозите ми за следващата година. Какво се случва на пазара ще зависи от ситуацията в Европа, тъй като страната ни е свързана с европейските икономики.