Наемите на офис площи в страната ще останат без промяна

Lion\'s Head Investments иска да инвестира още в бизнес сгради в Югоизточна Европа

Сергей Койнов, изпълнителен директор на Lion\'s Head management:

16:10 26.06.2019 ~ 4 мин.

Сергей Койнов се присъединява към AG Capital през 2007 г., като управляващ партньор на Forton/Cushman&Wakefield Alliance. През 2013 г. е избран за изпълнителен директор на AG Capital. Три години по-късно застава начело на офис направлението на холдинга за услуги в сферата на недвижимите имоти у нас. От 2018 г. е изпълнителен директор на Lion’s Head Management – дружеството, което управлява бизнес сградите Polygraphia Office Center и Megapark в столицата и Oregon Park в Букурещ. С него разговаряхме за тенденциите на офис пазара, както и за плановете за развитие на компанията.

- Г-н Койнов, какви са основните прилики и разлики между проектите Ви в България и Румъния?

- Разликата между проектите ни Polygraphia Office Center и Megapark в България и Oregon Park в Румъния е, че първите са около 10-годишни сгради, докато сградите ни в северната ни съседка са чисто нови. Реално ние миналата година купихме две чисто нови отдадени под наем сгради, които са построени през 2018 г. Предстои да придобием и третата сграда в Oregon Park, като част от сделката от миналата година. От една страна тук в България говорим за сгради, които вече си имат установен живот от доста време и от другата - за току що завършени сгради там.

В Румъния основни наематели с дългосрочни договори са Oracle и Deloitte и нещата там са много установени и сравнително по-лесни, защото това са нови сгради, отговарящи на стандартите на пазара. Наемателите също са доволни. При сградите в София има необходимост от подобрения. Сградите на 8-10 години имат нужда от допълнителна инвестиция. В момента сме се съсредоточили върху това да оптимизираме и да вдигнем нивото на нашите сгради в България. С Polygraphia Office Center мисля, че вече сме го постигнали, а при Megapark тъкмо стартираме този процес. Още повече, след като Experian се премести и освободи офисите си в Megapark, сме в етап на търсене на нови наематели за свободните площи.

- Какъв е размерът на инвестициите ви у нас?

- Общата стойност на портфолиото ни е около 350 млн. евро.

- Каква е тенденцията при наемателите? Знаем за основните наематели – IT и аутсорсинг секторите, но има ли други, които устойчиво влизат на пазара и в търсенето на офис сгради?

- Аутсорсингът и IT са много общи понятия. В тях има много различни бизнеси. Извън тях е автомобилният сектор, но той има други изисквания. Той има производствена база и не е толкова активен наемател в сградите освен случаи, в които правят software development. Ние имаме няколко компании в Polygraphia Office Center, които са в този сектор. Производствените компании разполагат с производствени бази и заводи и при тях динамиката е друга.

- Как ще съпоставите цените на наемите в двете столици и ще има ли тенденция за намаляване или увеличаване?

- Като топ наеми тук са €14 кв. м, там са €18.5 кв.м. Наемите са функция на търсенето и на предлагането. Ако утре на нашия и техния пазар се построят голям обем нови площи, съвсем логично е наемната цена да падне. Но в момента новите сгради, които се строят и в София, и в Букурещ изглежда са оптимално количество, т.е не ми се струва, че са прекалено много. Има естествен ръст на пазара на наемателите и тяхното разширение. Не виждам нездравословно много проекти, които да променят драстично наемните нива. А топ наемите са в топ сградите на топ локациите. Специалните цени мисля, че ще останат.

- Т.е не прогнозирате да има ръст при наемите.

- В момента нивата им са установени и очаквам да останат стабилни.

- Казахте, че има разрастване на компаниите в Polygraphia Office Center. Как успявате да реагирате на желанията на пазара?

- Честно казано не е много лесно, защото когато сградата е пълна, винаги има казуси и ситуации. Понякога те трябва да се решат за сметка на някой от наемателите, но за наша радост досега не сме имали подобен случай. Трудно е да се лишиш от добър наемател. Всъщност, Megapark и Polygraphia Office Center ни позволяват повече възможности – при необходимост можем да поканим компаниите в едно от двете места.

- Планирате ли още инвестиции в София и в България като цяло?

- Планираме сериозно разширение и гледаме не само към България и Румъния, но и доста по-широк периметър - Югоизточна Европа. Регионът, който ние имаме като установен, е България, Румъния, Сърбия, Словения, Хърватска и Унгария – това е първичният периметър на инвестиционната дейност. В момента се оглеждаме в по-широк план и в повече държави за покупки на подобни сгради и развитие на същата стратегия в повече страни. Повече активи и повече страни, това е нашата стратегия.

- Споменахте редизайна на Megapark. Кога планирате да започне той?

- Ситуацията в момента е свързана с разговори с настоящите наематели. Аз мисля, от опита, който имам във времето, че добрите проекти винаги са подкрепят. Виждам разбиране и всъщност радост от хората, защото ние смятаме, че това е за добро и те го виждат в дългосрочен план. Мисля, че имаме подкрепа и е въпрос на доуточняване как да стане, кога да стане, така че да е удобно. Основната ни работа е да не пречим на техния бизнес.

- Имате ли краен срок?

- Смятам, че до края на 2020 г. всичко това трябва да приключи. Основната причина за сравнително дългия срок, по нашите разбирания е, че има разрешителен режим – ние трябва да изготвим всеки проект, след това да го одобрим и приложим. Един от вариантите е да направим всички проекти едновременно и да ги одобрим, което ще стане по-трудно. Най-вероятно действаме поетапно.