Българите още не са готови да купуват напълно обзаведени апартаменти

За пазара на жилищни имоти, "умните" домове, бъдещето на модерния град и отношенията с общините разговаряхме с Димитър Савов, изпълнителният директор на строително-инвестиционната компания BLD.

BLD е на пазара вече над 10 години и сте част от холдинг с над 23 години опит. След последните сгради Alba и Metlichina какви са настоящите ви проекти?

Ние твърдо продължаваме с жилищното строителство само в София, имаме три проекта за сгради в кварталите Лозенец, Младост и Кръстова вада, както и проект за къщи, който се нарича Slow Life и се намира във Владая. За последния се надяваме да сме все по-близо до разрешението за започване на строеж. Това са проектите ни в краткосрочен план. Сега ни предстои да купим нови три парцела в София, така че да започнем нови сгради. Като цяло се стараем да строим под Околовръстното, да развиваме вътрешната част на града, единствено Владая е нещо различно, което искаме да пробваме.

Кога започна работата по Slow Life, кога беше анонсиран?

За Slow Life започнахме да купуваме земята през 2007 г., миналата година започнахме да го анонсираме, защото имахме надежда, че по-рано ще вземем разрешенията. Процедурите обаче се забавиха и вече тази година може би ще сме готови да започнем да строим. Решихме миналата година да го анонсираме, за да видим как ще се възприеме като продукт, ще има ли търсене, какъв тип къщи предпочитат клиентите. Това, на което залагахме като концепция, се потвърди и се чувстваме уверени в момента да го започнем.

В момента, колкото и да вървят продажбите и при вас, и като цяло, на места виждаме празни, ненаселени сгради – в Студентски град много, в Младост до метрото все още. Според Вас има ли до някаква степен непропорционално, прекалено предлагане, или пък е друга причината?

От нашите сгради, които ние строим, виждаме, че само в центъра, заради локацията, клиентите са по-скоро такива, които си ги купиха, защото там е лимитирано предлагането – по-добре да си вземат сега и да го ползват впоследствие, като им потрябва. Други си ги взеха за инвестиция и не са се нанесли толкова бързо, все още не са оживени всички апартаменти. Във всички други сгради се населва доста бързо. 

За Младост съм изненадан, първите сгради около метрото, които видях, са населени. Там има няколко, които нямат Акт 16 все още, за една или две знам, може това да е проблем. А в Студентски град се строят за отдаване под наем, може това да е друг фактор.

Няма свръхпредлагане, защото със сигурност апартаментите са продадени на крайни клиенти – те са купени. В Швейцария имат определено законодателство, защото много от ваканционните апартаменти са купени от чужденци, които не живеят там, и те ги ползват един път в годината. И в Испания беше така, това нещо беше станало в големите градове – в Мадрид, Барселона, Валенсия – там имаше пустеещи сгради. В София не мисля, че има такова нещо, нанасят се хората.

Нека панелните блокове издържат възможно най-дълго, но наистина е различен начина на живот в нова сграда – хората са други, създават се контакти, нови възможности.

Общините – Столична и на самите квартали – създават някакви пречки, затрудняват малко или много строителните инвеститори. В сравнение с преди 10 години днес по-трудно ли се решавате да започнете определен проект?

Повече неща трябва да проверяваме в момента, защото все повече регулации се измислят, така че е нормално повече да мислиш. Отделно преди 10 години имаше много по-голям избор на парцели и възможности, сега е много изчерпано. Това може да се реши единствено, ако се усвоят нови територии, да се урегулират нови зони, където вече да се знае, че там се строи и всичко е наред. 

В момента е много трудно - има територии, които стоят празни, незастроени, защото има проблеми, но в момента се запълват дупки между сгради. Тогава обаче има неизчистени въпроси, като например наличието на някакъв собственик или съсобственик, които много време отнема да ги решиш. Не е само общината, общината сме ние – каквито сме ние като граждани, такива са и хората, които ни обслужват. Аз, например не бих искал да работя в общината не за друго, а защото регулациите са такива, че и самите служители не могат да си вършат работата, от тях се искат безумни неща.

Когато решавате за даден проект – какъв да е, къде да е – има ли някакъв водещ фактор?

Локацията е много важна. Ние винаги се водим да е в жилищен квартал или в такава зона, която ще се преоформи в жилищна. Винаги проучваме много добре има ли училища, детски градини, супермаркети, обществен транспорт. Изборът на жилище е емоционален, емоцията в края на краищата надделява, но всъщност много рационални фактори стоят преди да избереш. Обикновено хората се съобразяват с това къде работят, да има удобен транспорт или да им е в близост до работата, после с това къде ще учат децата – това са два много важни фактора. После е пазаруването.

Отделно ние гледаме и средата и изложението, самата сграда как да бъде разположена. Има много северни парцели, които са останали, ние не ги купуваме – можем да построим там, но не смятаме, че ще се получат правилните жилища. Стремим се също да не сме на главен булевард, а да сме на улицата зад главния булевард, защото иначе е шумно и прашно. Не всеки го осъзнава, когато си купува, но когато заживееш, усещаш дискомфорта.

В Младост стана проблем с улица „Андрей Сахаров”, която трябваше да стига до Цариградско и изведнъж свърши в нищото. Ако все пак някога я продължат и я направят, както беше предвидено, там подходящо ли е за строене?

Там няма никаква инфраструктура. Освен улицата, ще трябва да се прокара ток, вода. В момента, в който зоната бъде урегулирана – къде ще са улиците, къде и какво ще се строи, тези неща ще се прокарат. В момента дори ние ги прокарваме. Като има нова сграда, ти започваш сам да си решаваш въпроса с ЧЕЗ, „Софийска вода”, „Топлофикация” и не ти ги докарва общината. Няма как да се случи това, но поне да е регламентирано къде ще са улиците и какво ще се строи.

Разбрах, че вече ще наблягате на инфраструктура за Smart Home в новите сгради на BLD. Ще поставяте базово оборудване, за да може при желание собственикът да управлява дистанционно осветлението и отоплението си. Мислите ли да направите стъпка напред – предлагане на напълно обзаведени апартаменти?

Много сме го дискутирали този въпрос. На първо място дали да ги довършваме, защото то е преди обзавеждането. При клиентите обаче всеки има толкова различни вкусове и то е част от удоволствието да си купиш ново жилище – да си го избереш ти и да го обзаведеш. Твърде рано е за напълно обзаведени жилища. Някои клиенти в момента дори местят стени, камо ли да им го боядисаш или да им избереш дивана. Не мисля, че това би се оценило.

Направихме такъв експеримент. В първия ни проект в Младост – сграда Kakao имаше един апартамент, който имаше по-лошо изложение вътре в сградата, и решихме да го обзаведем, да го покажем как може да се обзаведе, защото беше труден за усвояване. Започнахме да го довършваме в банята и да поставяме настилки и накрая клиентът ни помоли да спрем, защото не го оцени и поиска той да си го направи. И той тръгна да си прави всичко наново. Затова мисля, че все още няма нужното търсене.

Като човек с голям опит в сферата, какъв съвет бихте дал на хората, които тепърва започват да търсят ново жилище?

Моят съвет винаги е да внимават от кого купуват, защото винаги е неприятно, когато разбера, че познат, а и непознат, е изгубил пари, или че има проблеми в това нещо, защото е доста рискова дейността ни – дори и да си добронамерен, може да стане така, че и да искаш да завършиш (строежа – б.р.), нещо ти се случва и не можеш да завършиш работата. Камо ли пък от някой злонамерен да си купиш – при най-малката криза няма да се поколебае чий интерес да защити. Ние сме от години на пазара и за нас това е най-важно, интересът на клиента е преди всичко.

Второ, хубаво е да се прави сметка къде се купува, какво ще се случва след това в зоната. Вече има информация в интернет, вече може да се види в квартала, в който се купува, предвидено ли е застрояване пред избраната сграда. За да няма изненади – ти пак можеш да го вземеш, но ще знаеш, че там ще има сграда, и всичко ще е наред. Нека хората проверяват всичко.

Трябва ли да свикнем с мисълта, че градът ще се компресира?

Ако се абстрахираме от личните ни интереси и егоизма, така е по-добре за града, за държавата ни и за света. Едно време как са се развивали градовете – много евтина е била земята и с ентусиазма са се разширявали градовете. Много по-хубаво е така, но е много по-скъпо като инфраструктура, за която ние като граждани плащаме. Ако трябва да се усвои една нова зона, това значи много повече разходи, отколкото да се уплътни съществуваща. 

София наистина не е презастроена. Ние сме свикнали просто да я виждаме при други параметри, много по-малко населена. Но тя не е презастроена на база на стандартите. И всъщност тези високи сгради, за които настояват всички (инвеститори – б.р.) и има голяма дискусия, спомагат за кондензация на повече хора на едно място. Аз смятам за правилно да се стимулира пешеходния достъп, повече обществения транспорт, отколкото автомобилния, защото на нас градът ни е устроен да бъде по-удобен за коли, отколкото за пешеходци и колела.

Изискването в момента е за всеки един апартамент задължително да имаш гараж още при строеж. Гараж обаче трябва, ако имаш кола, не ако имаш апартамент. Според мен трябва да се промени – ако искаш да имаш кола, трябва да има къде да паркираш. В много европейски столици се сменя модела, в центъра им се стимулира да не се строят паркинги. Така че икономически по-удобно е градовете да са по-компактни и по-високи, отколкото да се разпростират. Защото последното взима и земеделска земя, на която можеш да произвеждаш нещо.