Икономиката на Дубай има спирачки
Пазарът на недвижими имоти в мегаполиса е пренаситен и властите трябва да намерят нов, устойчив икономически модел
Снимка: pixabay
~ 4 мин.
Енея Георгиева
Дубай се разраства с километри във всяка посока, като следствие от това се появиха множество небостъргачи на брега на Арабско море - кой от кой по-висок. Вилните зони се простират навътре в пустинята, а заради тях бяха открити нови училища, болници и търговски центрове. Там, където някога бяха дюните на Персийския залив, сега има осемлентова магистрала, която свързва новите проекти с вече населените жилищни комплекси.
Пет години след имотната лудост в Дубай, емирството се опитва да определи ясна граница на строителството, пише в свой анализ Bloomberg.
Изграждането на мега летището Ал Мактум, проектирано да бъде едно от най-големите в света, беше спряно. Най-драматичният обрат по темата е решението на емира на Дубай шейх Мохамед бин Рашид ал‑Мактум да създаде комитет, оглавен от сина му, за да се гарантира балансът на имотния пазар и по-точно търсенето и предлагането. Новооткритият орган ще следи държавните интереси да не изтласкват частните строители.
Някои от предприемачите задържат планирани проекти. Двама от местните милиардери настояват за временна забрана на строителството. Халаф Ал Хабтор откри комплекс с 1600 апартамента в Дубай, но дори и той заяви, че пазарът вече е пренаситен.
"Ако свръхпредлагането продължи, това ще бъде катастрофа. Банковата система ще бъде засегната, а не можем да си позволим такова нещо", каза в интервю Хусейн Сайвани, председател на Damac Properties PJSC.
Игра на обвинения
Голяма част от пренасищането на имотния пазар е заради правителството. То контролират някои от най-големите фирми в сектора. Те са създадени, за да ускорят строителството, използват евтина и често безплатна земя, а това рефлектира върху цените им и ги прави най-привлекателни за купувачите. Има случаи на авансово плащане, без да чакат завършването на проекта, чрез депозит от само 5% от стойността на жилището.
Имотният бум се подхранва и от прекалено високите прогнози за растеж на населението на Дубай, което се състои предимно от чужденци.
„Предприемачите биха се възползвали от намаленото предлагане - това би позволило повишаване на цените им в дългосрочен план“, казва Крейг Плъмб, ръководител на изследванията в Близкия изток и брокер в JLL. „Досега компаниите избираха краткосрочни лихви, за да поддържат паричните си потоци, дори това да им коства по-ниски цени“, добавя той.
Дупка от 23 млрд. долара
През последните 5 години цените на имотите са намалели с около 30% заради хроничното свръх предлагане. През 2018 г. беше отчетен най-слабият икономически растеж в Дубай за почти десетилетие.
Тъй като банките са заплашени от спад на цените на жилищата и лошите кредити, Fitch Ratings оценява, че „значителна част“ от 23 млрд. долара заеми с падеж в края на 2021 г., предоставени на свързани с правителството компании в Дубай, може да се наложи да бъдат преструктурирани.
Миналия месец централната банка на Обединените арабски емирства предложи мерки за предпазване на кредиторите от прекомерно предлагане на недвижими имоти. В неделя президентът Халифа бин Зайед ал-Нахаян каза пред репортери, че пазарът на имоти трябва да бъде контролиран.
Дубай разчита на Световното изложение (World Expo 2020) да засили икономиката му. Но още не е ясно как ще бъде използвана новата инфраструктура, след като шестмесечният проект приключи.
Само през тази година ще бъдат завършени над 30 000 жилища, което е около два пъти годишното търсене според JLL. Междувременно търговията на дребно и туризмът - еднакво жизненоважни за икономиката на Дубай, преминават през собствени трудности.
„Икономическо пътешествие“
„Проектите за недвижими имоти трябва да са с контролирани темпове, за да бъдат в полза на националната икономика и за да не се превърнат в тежест и източник на дисбаланс в нашето икономическо пътуване“, заяви в отворено писмо шейх Мохамед Бин Рашид Ал-Мактум през септември.
Въпросът е дали забавянето е правилният начин за справяне с проблема. Продажбите на имоти остават важен източник на приходи за държавата. Но в същото време трябва да се контролират конкурентни интереси сред най-големите строителни предприемачи в града.
Наскоро комисията за регулации на пазара проведе първата си среща с изпълнителни директори и служители на Land Land. Съмненията нарастват заради възможността да се ограничат доставките. „Ограничението може да бъде поставено чрез по-строги правила за разрастване като предварително условие за издаване на разрешителни, но директната намеса изпраща грешно съобщение до инвеститорите“, каза Али Таки, ръководител на акциите в Rasmala Investment Bank Ltd. в Дубай.
Трудната за приемане истина е, че решението за Дубай е отвъд недвижимите имоти и може наистина да улесни икономиката. Бившото малко рибарско селище се превърна в мегаполис само за няколко поколения. Емирството може да потърси промяна в идентичността си, вместо да преминава през години, изпълнени с увеличаващи се трудности, пише Bloomberg в своя анализ.
Политиците вече са заложили реформи в законите за пребиваване, за да привлекат квалифицирани работници и да намалят някои от такси за бизнеса. По-ниските цени на имотите също биха могли да помогнат за конкурентоспособността на Дубай, един от най-скъпите градове за емигранти.
„Дори да забавят строителството, имате излишък от необитавани апартаменти и сгради“, казва Гарбис Ирадиан, главен икономист за Близкия изток, Северна Африка в базирания във Вашингтон Институт за международни финанси. „Излишъкът трябва да бъде предпоставка за растеж, като иновации, технологии, подобряване на човешкия капитал и привличане на по-квалифицирани емигранти, които участват в малкия бизнес“, добави той.
Пет години след имотната лудост в Дубай, емирството се опитва да определи ясна граница на строителството, пише в свой анализ Bloomberg.
Изграждането на мега летището Ал Мактум, проектирано да бъде едно от най-големите в света, беше спряно. Най-драматичният обрат по темата е решението на емира на Дубай шейх Мохамед бин Рашид ал‑Мактум да създаде комитет, оглавен от сина му, за да се гарантира балансът на имотния пазар и по-точно търсенето и предлагането. Новооткритият орган ще следи държавните интереси да не изтласкват частните строители.
Някои от предприемачите задържат планирани проекти. Двама от местните милиардери настояват за временна забрана на строителството. Халаф Ал Хабтор откри комплекс с 1600 апартамента в Дубай, но дори и той заяви, че пазарът вече е пренаситен.
"Ако свръхпредлагането продължи, това ще бъде катастрофа. Банковата система ще бъде засегната, а не можем да си позволим такова нещо", каза в интервю Хусейн Сайвани, председател на Damac Properties PJSC.
Игра на обвинения
Голяма част от пренасищането на имотния пазар е заради правителството. То контролират някои от най-големите фирми в сектора. Те са създадени, за да ускорят строителството, използват евтина и често безплатна земя, а това рефлектира върху цените им и ги прави най-привлекателни за купувачите. Има случаи на авансово плащане, без да чакат завършването на проекта, чрез депозит от само 5% от стойността на жилището.
Имотният бум се подхранва и от прекалено високите прогнози за растеж на населението на Дубай, което се състои предимно от чужденци.
„Предприемачите биха се възползвали от намаленото предлагане - това би позволило повишаване на цените им в дългосрочен план“, казва Крейг Плъмб, ръководител на изследванията в Близкия изток и брокер в JLL. „Досега компаниите избираха краткосрочни лихви, за да поддържат паричните си потоци, дори това да им коства по-ниски цени“, добавя той.
Дупка от 23 млрд. долара
През последните 5 години цените на имотите са намалели с около 30% заради хроничното свръх предлагане. През 2018 г. беше отчетен най-слабият икономически растеж в Дубай за почти десетилетие.
Тъй като банките са заплашени от спад на цените на жилищата и лошите кредити, Fitch Ratings оценява, че „значителна част“ от 23 млрд. долара заеми с падеж в края на 2021 г., предоставени на свързани с правителството компании в Дубай, може да се наложи да бъдат преструктурирани.
Миналия месец централната банка на Обединените арабски емирства предложи мерки за предпазване на кредиторите от прекомерно предлагане на недвижими имоти. В неделя президентът Халифа бин Зайед ал-Нахаян каза пред репортери, че пазарът на имоти трябва да бъде контролиран.
Дубай разчита на Световното изложение (World Expo 2020) да засили икономиката му. Но още не е ясно как ще бъде използвана новата инфраструктура, след като шестмесечният проект приключи.
Само през тази година ще бъдат завършени над 30 000 жилища, което е около два пъти годишното търсене според JLL. Междувременно търговията на дребно и туризмът - еднакво жизненоважни за икономиката на Дубай, преминават през собствени трудности.
„Икономическо пътешествие“
„Проектите за недвижими имоти трябва да са с контролирани темпове, за да бъдат в полза на националната икономика и за да не се превърнат в тежест и източник на дисбаланс в нашето икономическо пътуване“, заяви в отворено писмо шейх Мохамед Бин Рашид Ал-Мактум през септември.
Въпросът е дали забавянето е правилният начин за справяне с проблема. Продажбите на имоти остават важен източник на приходи за държавата. Но в същото време трябва да се контролират конкурентни интереси сред най-големите строителни предприемачи в града.
Наскоро комисията за регулации на пазара проведе първата си среща с изпълнителни директори и служители на Land Land. Съмненията нарастват заради възможността да се ограничат доставките. „Ограничението може да бъде поставено чрез по-строги правила за разрастване като предварително условие за издаване на разрешителни, но директната намеса изпраща грешно съобщение до инвеститорите“, каза Али Таки, ръководител на акциите в Rasmala Investment Bank Ltd. в Дубай.
Трудната за приемане истина е, че решението за Дубай е отвъд недвижимите имоти и може наистина да улесни икономиката. Бившото малко рибарско селище се превърна в мегаполис само за няколко поколения. Емирството може да потърси промяна в идентичността си, вместо да преминава през години, изпълнени с увеличаващи се трудности, пише Bloomberg в своя анализ.
Политиците вече са заложили реформи в законите за пребиваване, за да привлекат квалифицирани работници и да намалят някои от такси за бизнеса. По-ниските цени на имотите също биха могли да помогнат за конкурентоспособността на Дубай, един от най-скъпите градове за емигранти.
„Дори да забавят строителството, имате излишък от необитавани апартаменти и сгради“, казва Гарбис Ирадиан, главен икономист за Близкия изток, Северна Африка в базирания във Вашингтон Институт за международни финанси. „Излишъкът трябва да бъде предпоставка за растеж, като иновации, технологии, подобряване на човешкия капитал и привличане на по-квалифицирани емигранти, които участват в малкия бизнес“, добави той.
