Цените на жилищата в София ще растат поне още 2 години

Пазарът на имоти в София е още в началната част на възходящата крива, като очакванията са този тренд да продължи поне още 2 години, това коментира изпълнителният директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова. Според нея не е ясно до кога ще продължи този ръст и къде ще бъде точката на пречупване, което е най-трудно за прогнозиране и никой не може да каже с точност. „

Икономическата обосновка на пазарните процеси е много по-различна от тази при предходния бум, когато основна движеща сила беше чуждестранното търсене. Пазарната картина изглежда много добре, няма притеснителни показатели и този път можем да говорим за устойчив ръст."

Активно първо тримесечие за жилищния пазар в София и запазване на тенденцията за ръст в цените на имотите в София - така могат да се обобщят първите месеци от годината за имотния пазар в столицата.

„2017 г. стартира с ускоряване на динамиката от предходната година, особено силно изразено след началото на месец март. Ръстът в цените вече доближава 20% на годишна база. Това е значително нарастване, особено на фона на предходните години, но трябва да се има предвид, че ръстът се ускори от пролетта на миналата година и в момента сравняваме с по-ниските цени в началото на миналата година", коментира пазарните тенденции Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

„Средната цена на жилищата в София вече доближава 1000 евро/кв.м. и достигна нивата от края на 2007 г. Трябваха 10 години на пазара, за да възвърне позициите от предходния бум, но този път при много по-добри икономически показатели и тенденция тези нива да се задържат стабилни", допълва Стойкова.

Средни цени

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че за първото тримесечие на 2017 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 985 евро/кв.м. при 960 евро/кв.м. за последното тримесечие на 2016 г. Така нарастването на цените на тримесечна база е 2.6%, а на годишна - 18%. Средната покупна цена на жилищата остава около 90 000 евро.

В началото на 2016 г. жилищата в София се продаваха средно за 835 евро на кв.м. Последва бързо нарастване до около 1000 евро на кв.м. година по-късно.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Ново строителство

Продажбите на жилища ново строителство продължават да съставляват над 50% от общия обем на продажбите в София и интересът към тях остава висок.

На пазара вече са налични за продажба както сгради в начален етап на строителство, така и вече завършени сгради или такива, които скоро предстои да вземат разрешение за ползване. Цените на имотите се увеличават поетапно с напредването на строителството, а наличните жилища за продажба се изчерпват бързо и затова продажбите „на зелено" все още са активни.

Параметри на закупените жилища

Двустайните апартаменти възвърнаха привлекателността си, което може да се обясни с по-голямата им ликвидност и лесно отдаване по наем, както и с нарастването на цените. Те съставляват около 55% от закупените жилища през първото тримесечие. Веднага след тях с дял от 32% от покупките са тристайни апартаменти. Многостайните жилища и мезонети са около 10%.

Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж (70% от продажбите). Отстъпките от офертните цени са минимални – до 1%.

Среден престой на имотите на пазара

За първите три месеца от годината средният срок на престой на имотите на пазара и 92 дни и е в рамките на нормалното. През 2016 имаше периоди на удължаване на престоя на имотите на пазара до 4 месеца, тъй като имотите на вторичен пазар бяха с прекалено високи офертни цени. В края на годината този срок спадна до 84 дни, което показа, че пазарът е догонил цените, искани от продавачите и продажбите са започнали да се реализират в по-кратки срокове.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София, като наличието на метро играе все по-съществена роля за интереса към даден район.

Засилва се интересът и към центъра на града, където преобладаващо е предлагането на старо строителство, но има и бутикови сгради с по 1-2 апартамента на етаж, които се радват на голям интерес.

Прави впечатление, че районът на Зона Б-5 около Mall of Sofia също привлича интерес поради по-ниските цени и централното му местоположение. В широкия център се оформят зони с преобладаващо ново строителство, които са с изцяло променен облик, имат наличен достъп до метро и които стават все по-атрактивни за купувачите.

Интересът към кв. „Кръстова вада" се запазва висок и тенденцията е това да бъде една от най-предпочитаните зони на София. Започващите нови проекти и видимо подобрената инфраструктура преобръщат мнението дори и на скептично настроените купувачи. Цените на новите жилища там стартират от около 850 евро на кв.м. и достигат до 1200 евро на кв.м.

Младост и районът около Бизнес Парк София е друга притегателна зона както за работещите там, така и за многобройните купувачи, които искат да живеят именно в превърналия се в един от най-модерните квартали на София ж.к. Младост. Там средната цена вече е около 1000 евро на кв.м.

Районите около Южния парк запазват висок интерес и ниско предлагане, което обуславя по-високите цени – между 1100 и 1400 евро на кв.м.

Манастирски ливади, Витоша и Студентски град са сред районите, които предлагат ново строителство на изгодни цени и към които интересът постоянно се увеличава.

Едни от най-добрите цени за ново строителство към момента са в кв. Овча купел – там може да се закупи жилище с Акт 16 от 750 евро на кв.м. Това е един от подценените квартали, който има отлични перспективи за развитие.

В различните части на Люлин също може да се намери изгодно ново строителство на цени от 650 евро на кв.м.

Най-скъпи квартали остават Лозенец, Иван Вазов, център, където цените са между 1500 и 2000 евро на кв.м., като вече има оферти и на над 2000 евро на кв.м.

Икономически анализ и съпоставка с предходния възходящ цикъл

В началото на 2017 г. имаме съвсем различна пазарна реалност от тази при предходния възходящ цикъл и това е обусловено от икономическите фактори, които движат пазара. Определящо към момента е местното търсене. То се активизира в резултат на благоприятното въздействие на следните фактори:

Доходи и достъпност на жилищата

Икономиката расте и доходите се повишават - това са едни от най-важните фактори за ръст в цените на имотите. В София средната месечна работна заплата е вече над 1300 лв. към края на миналата година по данни на НСИ. Коефициентът на достъпност на жилищата (цена на имотите към средна заплата в София) се запазва на нива 1.3 – 1.4, в каквито рамки се движи от 2012 г. насам. Най-нисък този коефициент е бил през първото тримесечие на 2015 г. (1.29). Т.е. имотите са били най-достъпни в началото на 2015 г., но и към момента коефициентът не е много променен.

В пика на предходния бум в края на 2008 г. този коефициент е достигнал стойност 3.4, което означава, че имотите в София са били 2.5 пъти по-малко достъпни от сега. В допълнение, безработицата е под 7%, което е най-ниското ниво от началото на кризата до момента. Това дава сигурност на хората за доходите им и стимулира потреблението и инвестиционната активност.

Банково кредитиране

Банковото кредитиране и неговата достъпност са сред най-силно влияещите фактори върху пазара. Лихвените проценти по жилищните кредити са на рекордно ниски нива - средно около 4.5%. Обемът на банковото кредитиране за покупка на жилища нарасна с около 20% в три поредни години и през 2016 достигна до обемите от 2006, а като дял от БВП на страната е около 2.5%.

В пика преди кризата жилищното кредитиране достигаше до 6% от БВП, а лихвените проценти достигнаха до най-ниски нива около 7%. В момента и като достъпност кредитите са много по-добри, и като обем се движат в по-устойчиви и разумни граници.

Нови издадени разрешителни за строеж

Издадените разрешителни за строеж на нови сгради са един от индикаторите, които показват в каква посока ще се дижи предлагането и са важен показател за настроенията и перспективите за пазара като цяло. За 2016 г. в София са издадени около 700 разрешителни за строеж, като се увеличават с около 5% спрямо година по-рано. Това е около 60% от пиковите нива при предния бум, когато са били издавани по около 1 100 – 1 200 разрешителни за строеж на нови жилищни сгради в София на година.

Намирането на терени за строителство става все по-трудно и това ограничава бързото увеличение на предлагането и строителството на нови сгради. Към момента има цели квартали и то в атрактивни части на София, в които почти изцяло липсва предлагане на ново строителство. В резултат на това редлагането продължава да изостава от търсенето и това обяснява бързата продажба на новите проекти още в начална фаза – тенденция, която ще продължи и през 2017 г.

Чуждестранно търсене

Единственият фактор, който все още влияе в негативна посока, е отслабеният чуждестранен интерес. Макар да има признаци за неговото възстановяване и навлизане на чуждестранни инвеститори, все още обемът е малък, за да допринесе за положителен поток и да даде допълнителен тласък на пазара. Това от друга страна е донякъде и положително като тенденция, тъй като държи пазара по-близо до фундаментите му.

В обобщение на изложените данни може да се направи заключение, че към момента имотният пазар в София е балансиран, наличното търсене абсорбира новозапочналите проекти и пазарът е здравословен в средносрочна перспектива.