Бум в продажбата на къщи в затворени комплекси край София

Къщите в затворени комплекси в София стават все по-популярни затова свидетелстват последните данни за ръста на броя и цената им. Към средата на тази година те достигат 1700 като са разположени в 112 жилищни проекта. В активен строеж са още над 1 200 къщи в повече от 90 проекта, като една трета от тях са концентрирани в петте най-големи такива. Това става ясно от проучване на Colliers на жилищни комплекси с къщи в административните граници на област София град и населените места, които тя включва.

Локации

За подобни големи проекти инвеститорите избират южната дъга на Околовръстен път, Бистрица, Панчарево и Лозен. Почти всички съществуващи комплекси се намират по южната дъга на Околовръстен път. Строителните предприемачи все повече се фокусират върху самостоятелната къща като продукт, за да отговорят на наличното търсене. Този тип имот остава най-популярният, следван от редова къща с малък двор.

Според Colliers строителството на големи проекти ще продължи да се реализира на по-отдалечени локации, поради липсата на подходяща земя за строителство или високата ѝ цена. Въпреки сериозното застрояване на южната част на столицата, краткосрочната перспектива за развитието на жилищни проекти с къщи продължава да е фокусирана там. Това се дължи на изградената пътна и обществена инфраструктура и лесния достъп с автомобил и градски транспорт. В последните години се наблюдава и увеличена активност в Югоизточна София – около селата Герман и Лозен, поради комуникативните им локации и по-ниските цени на поземлените имоти.

Цената

Все по-големия интерес към ниските постройки със собствен двор, които предлагат уединение, води и до покачване на цената. По данни на анализа цените на къщите в комплекси са се покачили с над 45% от началото на 2020 г. Същевременно разходите за строителство са нараснали с почти 64%. Ако тази тенденция се запази е вероятно фокусът на строителните предприемачи ще се премести към локации с по-евтина земя за строителство.

Очаква се цените да продължат да растат в резултат на това, че първичното предлагане в този сегмент (от инвеститор) не може да отговори на наличното търсене, както и с оглед на повишените разходи за строителство и поскъпването на поземлените имоти.

Без кредит

Броят сделки с къщи през разглеждания период (2020 – H1 2024) е около 1,200 на година. Най-много трансакции е имало през 2021 г., което може да бъде обяснено с COVID-19 пандемията и повишеното желание на хората да си подсигурят жилище с допълнително пространство, което да се обособи за работа/кабинет, както и двор или градина към имота.

По-голямата част от всички транзакции са реализирани без използване на банково финансиране, въпреки продължаващата наличност на благоприятни условия на кредитиране и ниските лихвени проценти. Нивото на достъпност (работна заплата към цена на кв.м) на къщи в комплекси, изчислено на база средна цена на кв.м. и официалната статистика за брутна работна заплата, се подобрява. Това се дължи предимно на повишените работни възнаграждения. Към средата на 2024 г. показателят е на равнище от 0.90 (кв.м. с една заплата).

За лично ползване

Брутното ниво на възвръщаемост на къща в комплекс при отдаване под наем е около 3.8% на година. Покупка „на зелено“ и последваща спекулативна препродажба на по-висока цена след завършване е предпочитаният вариант на инвестиция.

Съгласно прогнозата на Colliers обаче инвестиционните покупки на къщи ще продължат да намаляват своя дял, тъй като закупуването на къща с цел обитаване преобладава като причина за покупка.

В контраст със значително покачващите се в последните години лихвени нива в Западна Европа, цената на ипотечните заеми в България остава близо до най-ниското си ниво досега. Банките са в ситуация на свръхликвидност и купувачите могат да получат лихвен процент на ниво под 3.0%, като самоучастието е в размер на поне 20% от цената на имота.

Поглед към дизайна

Последните години се забелязва и намаляване на средната им квадратура от около 435 кв.м. през 2020 г. до 375 кв.м. към средата на текущата година. Това се дължи от една страна на тенденцията за изнасяне на местата за паркиране извън застроената площ на къщата, а от друга – на все по-често срещаната концепция „вертикален апартамент“ - с по-компактни стаи, редуцирани като големина коридори и дворове. 

Забелязва се увеличено търсене на къщи с устойчив дизайн и технологични решения, които освен енергийна ефективност, създават и по-приятна среда за живеене. Този тренд се очаква да се запази, като все повече строителни предприемачи интегрират зелени технологии в проектите си, за да отговорят на повишеното търсене от купувачите.