Жилищният пазар на прага на нов бум

На прага на нов бум се намира пазарът на жилищни имоти в столицата. Краткият период на търсене от страна на купувачите, покачаването на активността и появата на нови типове клиенти са сред основните белези за появата на нов етап в сегмента. Това се посочва в анализа на Имотека, обхващащ второто и третото тримесечие на 2015 година.

„От началото на 2015 година несъмнено наблюдаваме ръст, но неговото същинско развитие тепърва предстои”, казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на Имотека. „Няколко са пазарните фактори, които сочат, че в рамките на следващата година ще станем свидетели на нов бум на пазара на имоти в София. В момента наблюдаваме покачване в броя сделки в столицата с около 20%, но излизането на новите проекти ще отключи далеч по-видима вълна от покупки”, допълва Атанасова.

Според нея, купувачите сключват сделка след среден период на търсене от около месец и половина. Същевременно големият брой нови проекти в столицата, изградени според нуждите на клиентите, скоро ще излязат на пазара, което рязко ще го активизира и ще станем свидетели на нива на активност, сходни с тези от преди кризата.

„Дори днес около 15% от сделките в централната част на града и близките квартали са преди Акт 16. Купувачите все по-често предпочитат да купят „на зелено” – действие,  доскоро приемано като рисково, пред това да се сдобият с готов имот, който обаче не отговаря на критериите им за качество”, пояснява Люба Атанасова.

Раздвижване се наблюдава през последните две тримесечия и в профила на купувачите, посочват още от Имотека. По отношение на възрастовите и семейни характеристики купувачите са познати за българския пазаар на жилища – между 25 и 45-годишни, семейства с малки или по-големи деца. Напоследък все по-активно на имотния пазар започна да става лекарското съсловие.

„Лекарите вече представляват немалък дял от купувачите, като по-голямата част от тях са около и над 50-годишна възраст. Те са стартирали частна практика, когато това стана възможно – преди около 15 години и днес разполагат с пари в брой, за които търсят изгодна инвестиция. Същевременно имат вече пораснали деца, които често поемат по техния професионален път. Днес те търсят жилищни имоти между 120 и 150 кв.м, които превръщат в частни кабинети – за себе си или за децата”, разказва Юлияна Шехерова, мениджър кантора в Имотека.

По думите на Шехерова, лекарите се интересуват предимно от апартаменти с три помещения, които да приспособят съответно в малка чакалня, манипулационна и кабинет. В същото време, някои големи банки предлагат преференциални условия за медицинските лица, което допълнително активира този тип клиенти.

При търснето си купувачите имат ключови изисквания, с които рядко правят компромиси, особено онези клиенти, заинтересовани от по-високия жилищен сегмент. Инфраструктурата, както и локацията или комуникативността на мястото е основен критерий за избор, като търсещите апартамент често следят развитието на района и в перспектива.

„Купувачите внимателно проучват както настоящите инфраструктурни промени, така и опциите за бъдещо развитие на обектите от първа необходиност – детски градини, училища, магазини, аптеки, както и транспортни връзки и линии на метрото”, пояснява Юлияна Шехерова.

Друг ключов критерий за избор е етажът, на който е разположено жилището. Според Имотека, повечето клиенти  търсят среден етаж поради голямата функционалност, но не са малко и случаите, в които изборът се спира на последния етаж заради гледката.

„Нашите клиенти обръщат изключително голямо внимание на този, на пръв поглед, детайл. Хубавата гледка означава също и поддържан район, както и отстояние на сградите. Затова хората все по-често се интересуват от потенциалните рискове на метри от прозорците им да се появи нова сграда в бъдеще”, пояснява Юлияна Шехерова.

Средната цена на сключване на сделка в София е 75 000 евро, посочват още от компанията. Квадратурата на жилищата в столицата, за които са сключени сделки в последните две тримесечия, е средно 102 кв.м.

Цените в централните райони варират между 1000 и 1200 евро на кв.м в зависимост от състоянието на жилищата - дали са за ремонт, ремонтирани, тип строителство, етажност, състояние на сградите. За луксозните апартаменти отново критерии за определяне на цената са типът сторителство, състоянието на сградата и общите части, комуникации. При тези жилища цените са между 1000 и 1300 евро на кв.м. Апараментите на зелено в централната част на града са около 800-1200 евро, а за близките до центъра квартали – 700-900 евро.

Младост е районът, отличил се през наблюдавания период със значим ръст в броя на сделките – 25%. Раздвижването в района се дължи предимно на фактори като близостта до бизнеспарка, елитните училища в близост, непосредствената близост до изхода на града.

Около 65% от сделките на Имотека през наблюдавания период са с пари в брой, като предимно те представляват спестени във времето средства. Продажба на друг имот или помощ от близки са другите основни методи за финансиране на сделка за имот. Останалите 35% от покупките са направени с кредит, като 2% е делът на тези с потребителски заем. Ипотечните кредити, с чиято помощ са реализирани общо 33% от покупките на жилища, могат да се разделят на два основни типа. Едните са заеми, покриващи под 40% от стойността на сделката и такива, с които се заплаща над 80% от цената на имота.

„От първия тип кредити най-често се възползват хора, които често разполагат с цялата сума, но си оставят известна сума в брой, която да използват за други нужди на по-късен етап. Същевременно, използването на ипотека изисква банката да провери сигурността на всички параметри по сделката – инвеститор, имот, договорни отношения. Това на практика прави сделката по-сигурна за самия клиент”, пояснява Юлияна Шехерова. „Кредитите, покриващи над 80% от стойността, са изборът най-често на млади хора, които не разполагат със съществен обем пари в брой, но искат да реализират покупката си сега, когато нивата все още са изгодни”, казва още Шехерова.

Прогнозата на Имотека до края на годината е по-скоро оптимистична, макар очакванията да са за предлагане, което все още не може да отговори на изискванията на купувачите. Въпреки това, интересът и от двете страни, както и изгодните условия на настоящия пазар са предпоставка за растяща активност. С около 20% по-голям ще се задържи ръстът в броя на сделките на годишна база и в края на 2015 г. Ръстът в цените в края на годината ще е с около 10% в София спрямо последния месец на предходната 2014 г. Предстоящата 2016 г. ще стартира традиционно спокойно в първите седмици, но скоро след това ще се усетят първите признаци на все по-активен пазар.