Хаос и безхаберие: Никоя институция не се интересува от сградите без Акт 16

При неспиращ растеж на имотния пазар и постоянно покачващи се цени, могат ли купувачите всъщност да се окажат в капана на мечтания дом? Може, ако прескъпият имот не успява да се сдобие с необходимите регулаторни одобрения, и то в продължение на години.

В такава ситуация са много домакинства в страната. Въпреки завършения вид на сградите и възможността да се живее в тях на собствениците им се налага да търпят множество неудобства поради липсата на заветния Акт 16. при липсата на този документ използваният ток е на промишлени цени, асансьорите не могат да се използват и не може да се направи адресна регистрация. Сериозни губещи от тази ситуацията са и общините, но и самите инвеститори.

Оказва се, че в България няма регистър, от който да стане ясно колко жилищни сгради очакват да получат Акт 14, 15 и 16. Въпреки че темата е обсъждана преди повече от 10 години, до момента устойчиво решение на проблема не е намерено.

Екипът на Economic.bg се опита да събере всички гледни точки по темата – на ДНСК, на общинските администрации, на строителите, на потърпевшите, както и на експерти – за да стане ясно каква е основата на проблема и има ли решение.

Покани за интервюта бяха изпратени до инж. Лиляна Петрова, началник на ДНСК, както и до временно изпълняваща функциите главен архитект на Столична община арх. Богдана Панайотова. До публикуването на материала нито една от двете институции не пожела да вземе участие, демонстрирайки пълна липса на заинтересованост към темата.

Къде са данните?

За да стане ясен мащабът на проблема, екипът ни изпрати запитване по Закона за достъп до обществена информация (ЗДОИ) до Министерството на регионалното развитие (МРРБ) и до четири от големите общини – София, Пловдив, Варна и Бургас с въпроси какъв е броят на жилищните сгради, които повече от 2 години чакат да получат актове 14, 15 и 16, както и какви са основните причини сградите да не ги получават.

От ресорното ведомство препратиха въпросите към Националното сдружение на общините в България, което показва, че централната администрация не разполага с поисканите данни.

От Сдружението казаха, че не разполагат със законови или уставни правомощия да събират, обработват и съхраняват заявената от нас информация, както и да изискват от общините предоставянето на подобна информация. Допълниха, че

актовете за приемане на конструкциите и констативните актове за установяване годността за приемане на строежите от 4 и 5 категория (Приложение № 14 и Приложение № 15 на Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството) са част от документацията, обосноваваща въвеждането на строежите в експлоатация и не се поддържат в публични регистри на общините.“

Казано с прости думи – общините не поддържат база данни, от която да стане ясно колко от сградите, за които са разрешили строителство, всъщност успяват да вземат акт 14 и 15. Следователно липсва информация защо такива обекти отлежават с години и къде точно е проблемът. От отговора на НСОРБ става ясно, че местните власти поддържат публични регистри единствено за броя на удостоверенията за въвеждане в експлоатация.

Удостоверенията за въвеждане в експлоатация на 4 (жилищни и смесени сгради със средно застрояване) и 5 категория строежи (жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради) се поддържат от кметовете на общини в публични регистри, съгласно чл. 5, ал. 5 ЗУТ. Препоръчваме Ви да отправите въпросите си към компетентните общински органи.“

Столична община в нарушение на закона не се произнесе в срок по ЗДОИ и така екипът ни не получи данните, които изиска. От Пловдив одобриха искането ни, но така и не предоставиха информация по зададените въпроси.

Община Бургас посочи, че не разполага с исканата информация, тъй като Актове 14 и 15 се съставят между участниците в строителството без участието на общинската администрация. Заявиха, че нямат данни и за броя на чакащите сгради за взимане на Акт 16, тъй като за неговото получаване се сформира Държавна приемателна комисия, назначена конкретно за всеки отделен строеж със заповед на Началник ДНСК или упълномощено лице.

Община Варна също заяви, че не разполага с исканата информация, но препрати въпросите ни към всички райони. От районите „Приморски“, „Одесос“ и „Владислав Варненчик“ върнаха отговори, че не разполагат с информацията, позовавайки се на разпоредбите в ЗУТ, че нямат участие в процеса на издаване на актовете.

Единствено от район „Младост“ посочиха нещо различно и разрешиха достъп до частична информация по отношение на чакащите сгради за взимане на Акт 16.

От направената справка в Информационната система на Община Варна и по документи се установи, че в Район „Младост“ – Община Варна няма жилищни сгради (категория 4 и 5), които повече от 2 години очакват да получат Акт 16“, гласи писменият отговор, подписан от главен експерт „Регистрация и паспортизация на строежи“.

Това идва да покаже, че все пак общинските администрации събират данни. Не е ясно обаче защо не ги предоставят и казват, че не събират.

Какво прави общинската администрация? 

Феноменът повдига множество въпроси, свързани с финансовите щети за общините, тъй като много от данъчните задължения и таксите за недвижимите имоти започват да се начисляват едва след като сградата е официално приета за ползване. Участието им пък се изчерпва с това главните архитекти да издават разрешения за строеж, но не и да следят и контролират процеса след това.

В законодателството няма разпоредби, които да ограничават инвеститорите, които не могат да завършат обектите си, да строят нови такива. По данни на Националния статистически институт (НСИ) издадените разрешения за строеж на жилищни сгради от началото на годината в цяла България са 3758 (бел. ред. – данните обхващат първо и второ тримесечие на годината, тъй като към датата на публикуване на материала статистиката за третото тримесечие на 2024 г. все още не е налична). 

Екипът на Economic.bg поиска интервю с главния архитект на Столична община, арх. Богдана Панайотова, за да уточним къде всъщност е проблемът с издаването на актовете. Защо не се спазват сроковете от страна на администрацията, както твърдят от строителния бранш? И какви регулации се предвиждат? Но до момента на публикуване на материала не получихме отговор на нашето запитване за разговор. 

„Няма кой да следи“

Причините за забавените актове са най-различни, коментира в интервю за Economic.bg арх. Петър Диков, бивш главен архитект на Столична община, а сега председател на Съюза на архитектите в България. Темата влиза във фокуса на медийното внимание преди няколко години, именно когато той заема длъжността. През 2010 г. е направен анализ, който показва, че 15 хил. сгради, които се обитават, нямат Акт 16. Оказва се обаче, че към днешна дата няма нито един орган, който да е задължен да води статистика за това колко сгради се строят и на какъв етап са в различните общини. 

Аз тогава понеже се бях заел да се опитам да реша този въпрос, който се е наслагвал с много години назад, бях направил една статистика, която към онзи момент е била вярна. Към този едва ли ще е релевантна. На практика няма орган, който да следи дали има сгради, които са завършени, обитават се, а пък всъщност нямат разрешение за ползване.“

Арх. Диков казва, че понякога самите собственици могат да забавят процедурата, тъй като техните подписи също трябва да бъдат положени върху документа. „Всеки собственик, който има документ – нотариален акт за собственост – той се явява вече участник и страна в самия процес.“

Той потвърждава тезата, че общините са сериозен губещ от ситуацията, тъй като живеещите в такива сгради не плащат данъци, тъй като не могат да регистрират собствеността си официално.

Правихме изчисления и бяха немалко милионите на година, и то преки загуби от това, че тези хора на практика не си плащат данъците.“

По думите му общините имат много механизми, по които могат да работят в тази посока,

но според мен, по-скоро е малко безхаберно отношение към проблема. Той беше повдигнат едно време и беше оценен като важен, но тогава не стигнахме до норми и принуда, но все пак беше повдигнат. Вече 13 – 14 години спря да се говори изобщо за този проблем, а не е решен.“

Във всички случаи решение-магия няма, но има посока, в която може да се работи, допълва арх. Диков. Той споделя, че има държави, при които за строителството в големи градове има определено време, в което е записано, че обектът трябва да се завърши. Ако не се завърши, подлежи на санкции от общината. 

В крайна сметка обаче, според него, решението на проблема е в ръцете на собствениците.

Държавата не е майка на всички. Крайно време е ние да разберем, че всеки се грижи за собственото си бъдеще и трябва да се грижи и за парите си. В момента, в който той плаща нещо, трябва да се погрижи да получи това, за което е платил според условията.“

Прочетете цялото интервю по темата с арх. Диков.

„Администрацията е бавна“

Според строителите основният проблем за липсата на Акт 16 е бавната администрация. Проблем, за който всички знаят, но никой не поема инициатива да го реши. 

Нормативната база е много объркана и администрацията никой не я контролира. Има разписани срокове, но никой не ги спазва", каза за Economic.bg Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). 

По думите му администрацията не си върши работата и няма воля от страна на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и ДНСК, в случая като отговорен орган за регулациите на сектора в частта му за актовете. 

Има нещо положително все пак. Новият главен архитект на София – арх. Панайотова – пусна пет указателни писма, с които изисква от администрацията да се спазват указаните в закона процедури и срокове', каза Шопов. 

Опитът на председателят на НАСП показва, че ако се стигне до прекалено забавяне при издаването на Акт 16, се стига до дело, в което предприемачът е оневинен, а администрацията е виновна, 

Имаме такива случаи. Проблемът е, че това е свързано с много дълги срокове. Губещ е купувачът, който не е компенсиран по никакъв начин", казва още Георги Шопов. 

И ако администрацията в София е тромава, то извън столицата картинката е съвсем различна. Във Велико Търново, например, инвеститори казват, че администрацията работи много бързо и когато инвеститор и надзор са си свършили добре работата, всички разрешителни и съответните актове се вземат навреме.

Ние не сме имали никакви проблеми с актовете 14 и 15. А в последствие и с вземането на акт 16. Но администрацията във Велико Търново спазва всички срокове, описани в закона“, споделя с Economic.bg Щелян Калчев, инвеститор и един от основателите на Primo +.

От разрешително до Акт 16

Пътят от получаването на разрешителното за строеж до въвеждането в експлоатация на една сграда или получаването на т.нар. Акт 16, понякога е сложен и изпълнен с много трудности. Но обикновено процесът е следният: получаване на разрешение за строеж; разкриване на строителна площадка (в присъствието на техник, отговорен за района, в който това се случва); следва получаване на Акт 14, но след предоставяне на съответната документация от страна на инвеститора към общината; следва проверка от общината за спазването на всички изисквания на база, на която се издава протокол по чл. 181 от ЗУТ. С него проекта се внася в Кадастъра и се регистрира груб строеж.

На етап Акт 15 идва ролята на надзорната фирма, която на база на цялата информация от приемателните комисии, които изготвят протоколи за почти всичко по сградата (електрически табла, асансьори и т.н.), обобщават и предават информацията на общината за въвеждане на сградата в експлоатация или получаването на т.нар. Акт 16.

Общината по-скоро регистрира целия процес. Регистрират информацията, която е подадена при тях, а междувременно се правят проверки много често от инспекцията по труда“, каза адв. Кирил Анев, партньор на Щелян Калчев.

По думите му инвеститорите са задължени да подават информация към общината на всички етапи от реализиране на проекта.

Оказва се, че от един момент нататък собствениците сами трябва да се борят за правото си да живеят законно в прескъпия си имот. Защото отговорността за това дали една сграда има така необходимия ѝ Акт 16 се прехвърля между различните институции. А кога и дали изобщо ще се реши този проблем, въобще не е ясно и не изглежда някой да се интересува.