Българите спасяват парите си в имоти

От анализ на компании в сектора на недвижимите имоти, който бе представен на кръгла маса във Варна през изминалата седмица, стана ясно, че през 2007 г. ипотечните кредити са били два пъти повече в сравнение с 2021 г.  В тази посока, г-жо Тенекеджиева, какви са очакванията Ви за нивата на жилищните ипотечни кредити през настоящата 2022 г.? 

През първото тримесечие на 2022 г. близо 40% от сделките бяха сключени с ипотечен кредит, което формира съществен дял от пазара. Евентуална промяна в лихвените нива във възходяща посока неминуемо ще се отрази на активността на пазара. Хората, които използват външно финансиране за сделките си и имат минимално самоучастие, по-скоро биха се оттеглили в очакване на по-подходящ момент. Не смятам, че това би се отразило негативно на сделките, напротив – смятам, че пазарът ще достигне своята точка на баланс, хората със заделени средства ще останат активни, както и тези, които имат по-голямо самоучастие и разчитат на по-малък размер на кредита.

В същото време евентуален ръст на лихвите може да рефлектира в по-малки обеми ново строителство. Как това ще се отрази на предлагането, зависи от решенията на продавачите на старо строителство – дали ще излязат на пазара и кога, какви средни цени ще се формират в този контекст и прочие. Времената са изключително динамични и прогнозите са трудна задача. Въпреки това не очаквам сериозни сътресения, по-скоро леко пренареждане на пластовете на жилищния пазар.

Имаше очаквания за охлаждане на имотния пазар след отминаване на COVID кризата. От актуални данни на НСИ и БНБ става ясно, че не само няма охлаждане, а дори цените вървят стръмно нагоре. Какви са Вашите наблюдения и прогнози?

Това е точно така – в момента активността и цените продължават да вървят във възходяща посока. Пазарът в момента се диктува предимно от новото строителство, то, както и лихвите по ипотеките, на този етап са достъпни. В случай на промени в условията на пазара в резултат от войната и последиците, които тя носи, вероятно ще станем свидетели на някои промени. Възможно е задържане на цените на новото строителство около едни устойчиви нива. Имотите старо строителство към момента са рядкост, но ако тези продавачи решат да излязат на пазара, вероятно ще оферират по-високи цени. Хората продължават да бъдат активни и вероятно онези, които разполагат с повече заделени средства, ще останат основните играчи на пазара. С други думи – очаквам баланс, но не и трус, тъй като жилищата са продукт от първа необходимост и винаги ще има търсене.

Какви имоти се търсят в страната и има ли промяна в профила на купувачите?

Най-търсените имоти продължават да бъдат двустайните и тристайните апартаменти, като първият тип се търси главно за инвестиция, а вторият стана изключително предпочитан след пандемията. Хората продължават да търсят простор и по-добър стандарт на живот. Профилът на купувачите през последните години стана труден за очертаване. Активността е много висока и не можем да идентифицираме конкретни групи хора, по-скоро всички, които са имали възможност и са решили да направят това вложение, са станали участници на този пазар. Купуват както много от младите хора, т.е. тези от Z поколението, така и хората над 55-годишна възраст, които вече са преживели няколко политически и икономически кризи и се стремят да спасят парите си от обезценяване. Това е и много ключов мотив в момент на инфлация – покупката на имот е сигурен, ликвиден, традиционен вариант за вложение на спестяванията.

Наемният пазар беше негативно повлиян от здравната криза, пред която се изправихме. С нейното отминаване усеща ли се раздвижване на този пазар?

Пазарът на наеми в България няма традициите, каквито има в държавите в Западна Европа, например. Тук притежанието на собствено жилище продължава да бъде стремеж на повечето хора. Наемният пазар действително бе негативно повлиян от COVID кризата, но след това се върна към нивата отпреди пандемията. Към момента той е стабилен, като двустайните апартаменти в столицата се отдават средно за около 350 евро, а тристайните – за около 500 евро. Това, което би могло да подобри общото състояние на наемния пазар в София, е по-успешният диалог между страните. Обикновено наемателите разполагат с определени бюджети, а наемодателите рядко са склонни на компромиси, независимо в какво състояние е апартаментът им. Те трябва да имат предвид, че два идентични имота с еднакви локация и квадратура, но в различно състояние, следва да се отдават и на различни нива или поне това е пазарната логика.

Кои са най-предпочитаните квартали за покупка на нов дом в София?

Най-предпочитаните квартали за покупка на нов дом в София са тези, в които има най-много ново строителство – там е концентриран по-големият дял от сделките. Това са Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча Купел, Витоша. Традиционните престижни квартали – Докторска градина, Яворов, Иван Вазов и Лозенец – също привличат интереса на купувачите. Това обаче са локации, на които все още предлагането е ограничено, а цените – по-високи. Затова и броят на сделките в тези райони е значително по-малък. Гео Милев, Дианабад, Изток и Изгрев, Слатина също могат да се определят като желани квартали, в които предстои изграждане на метро.

Има ли квартали, в които е отчетен спад?

Към момента не отчитаме квартали, в които има спад.