„Не сме виждали такова нещо“: Цените на имотите летят без балон

Има ли балон на жилищния пазар в България? Това е въпросът. Еднозначно и без колебание експерти в областта отричат. Цените са реални, според тях – високи, като вероятно ще се повишат още повече в следващите месеци. Докога и с колко никой не може да каже, тъй като факторите, които влияят върху тях, са много.

На фона на това хората, които купуват имоти, не спират да се увеличават. През първото тримесечие на 2022 г. около 40 000 българи са се сдобили с нов дом, което е с около 10% повече в сравнение със същия период на 2021 г., каза пред Economic.bg Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ). Интересното в случая е, че по-голямата част от покупките са със спестявания. През 2007 г. ипотечните кредити са били два пъти повече в сравнение с 2021 г., става ясно от анализ на фирми за недвижими имоти, който бе представен на кръгла маса във Варна този вторник.

Това означава, че цените не са изкуствено завишени и няма да има понижение. Знам, че на хората много им се иска цените да паднат, но засега няма изгледи това да се случи. Това, което аз си мисля, е, че цените в някаква степен ще продължат да растат и моето обяснение за това е, че новото строителство поскъпва между 20 и 50% заради суровините“, споделя Снежана Стойчева, мениджър в Imoti.net.

Според нея, ако новото строителство поскъпва, е съвсем нормално това да има отражение и върху старото.

Още по-скъпи имоти?

Мениджъри в областта на строителството, които са участвали в анкета на Националния статистически институт (НСИ), се обединяват около мнението, че през следващите три месеца цените ще се повишат още повече.

През май съставният показател „Бизнес климат в строителството“ спада с 3.6 пункта в резултат на по-неблагоприятните очаквания на предприемачите за бизнес състоянието на предприятията през следващите шест месеца. Мненията на мениджърите за получените нови поръчки през последния месец също са негативни, което е съпроводено и с по- песимистични очаквания за строителната активност през следващите три месеца.

Несигурната икономическа среда, цените на материалите и недостигът на работна сила продължават да са основните затруднения за развитието на бизнеса, като през май се наблюдава намаление на отрицателното въздействие на втория и третия показател. Относно продажните цени в строителството, очакванията на мениджърите са те да се повишат през следващите три месеца, се казва още в анкетата на НСИ.

През четвъртото тримесечие на 2021 г. годишният темп на растеж на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) достигна 9.4% (спрямо 8.7% през предходното тримесечие), което беше съпроводено и с повишение на обема на сключените сделки за покупко-продажба (с 30.2% на годишна база през четвъртото тримесечие). Поскъпването на жилищата продължи да бъде отчитано във всеки от първите шест по големина областни града, като най-значително бе във Варна (10.8%), показват данните на Българската народна банка (БНБ).

Профилът на българския купувач на ваканционни имоти, каквито са по-голямата част от закупените жилища във Варна, са хора на възраст между 30 и 35 години, които търсят нискобюджетен имот. Обикновено те живеят или далеч от морето, или в чужбина. Чуждите граждани, които решават да закупят ваканционен имот на територията на страната, обикновено са над 60-годишни. Търсят имоти между 60 и 80 000 евро.

Пандемията от COVID-19 даде тласък и съживи пазара на ваканционни имоти. В Балчик е отчетен ръст от 72% през 2021 г. на годишна база, във Варна увеличението е от 40 на сто“, казва Снежана Стойчева.

Нагоре и само нагоре

Експертите от БНБ отчитат растеж на цените едновременно при съществуващите (10%) и новите (8.4%) жилища.

Фактори, които все така подкрепят търсенето на жилища и допринасят за нарастването на техните цени, са увеличението на доходите от труд, подобрението на нагласите на домакинствата за придобиване на жилище, а също така засилването на кредитната активност. Натрупаните спестявания в икономиката и ограничените алтернативи за тяхното инвестиране в среда на ниски лихвени проценти са другите фактори с проинфлационно влияние върху цените на жилищата.

През четвъртото тримесечие на 2021 г. средните цени общо за страната са били с 0.4% по-високи от пиковата 2008 г., след която се спука имотният балон. През периода съотношението цена/наем на жилищата, което e често използван индикатор за подцененост/надцененост на жилищата, продължи да надвишава съществено (с 28.9%) дългосрочната си (историческа) средна стойност. Това е сигнал, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, които са различни от извличане на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти.

Такива причини биха могли да бъдат очаквания за продължаващо нарастване на цените на жилищата или възприемане на жилищата като алтернативен актив за съхранение на стойност в условия на ниски лихвени проценти и значителен растеж на потребителските цени.

Същата теза поддържа и председателят на НСНИ. „В България през последните 30 години не съм виждал толкова много фактори, които действат позитивно на пазара на имоти. За първи път, през последните две години, българите започнаха да купуват второ жилище за живеене. В момента има още един фактор, който влияе много и натиска пазара – инфлационният натиск. Хората искат да придобият някакъв актив и недвижим имот“, казва Добромир Ганев.

Очакванията на експертите за настоящата година са били за плато и охлаждане на пазара, но инфлацията е била факторът, който е обърнал посоката на пазара.

Това е факторът, който изигра толкова важно влияние за пазара и не дава това да се случи въпреки очакваното леко повишение на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) в края на годината или началото на другата“, казва още председателят на НСНИ.

По думите му настоящата ситуация показва, че не може да се говори нито за балон на пазара на недвижими имоти, нито за спад в цените.

Ситуацията на пазара на недвижими имоти в България се променя постоянно, повлияна от различни фактори. Въпреки очакванията за охлаждане на пазара след отминаването на COVID кризата експерти в областта прогнозират точно обратното. И според тях можем да очакваме единствено ръст в цените.