Ще се превърнат ли празните офиси в жилищни сгради?

Тази негативна тенденция се наблюдава и в София. С общ обем от 107 832 кв. м наети пространства, 2020 г. е най-слабата за офис пазара за последните пет години. Спадът на годишна база е с 39%. Свиването е по-видимо във втората половина на миналата година, когато инерцията, набрана през предходната, отслабва. Няколко значими договора за площи в строеж бяха подписани в последното тримесечие на 2020 г., но пазарът остава движен основно от подновявания на наеми и премествания, показва анализ на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Забавянето на офис пазара доведе до по-малък от очаквания обем новозавършени площи – около 93 000 кв. м за цялата 2020 г. Повечето сгради, получили разрешение за ползване за този период, имат високи нива на свободни площи. Свитият пазар прави предприемачите по-внимателни със започването на нови проекти. Така тези в процес на изграждане през четвъртото тримесечие намаляват до 319 400 кв. м. Към края на 2020 г. процентът свободни площи в София е 13.6%. Това е значително повишение спрямо нивата от 9-10%, които пазарът поддържаше през последните 4-5 години. В допълнение са регистрирани и близо 28000 м2 площи, които наематели не ползват в момента и съответно ги предлагат за преотдаване.

Преобразуване на офисите в достъпни жилищни сгради

Това е моделът на развитие на този пазар, който вече започва да се обмисля в някои германски градове. До 2025 г. могат да бъдат създадени до 235 хил. жилищни единици, като се използват освободените заради пандемията офиси, според Social Living, чиито членове включват асоциацията на наемодателите Mieterbund, синдикалния съюз IG Bau и представители на предприемачески и строителни групи. Преобразуването ще струва около половината от цената на пълна модернизация и една трета от изграждането на нови сгради – или €1 100 на квадратен метър.

Възможно ли е в България да станем свидетели на същото явление?

Експерти в областта не се наемат да правят прогнози дали подобно явление ще бъде наблюдавано на нашия пазар, но споделят, че по време на строителния бум през 2008 г. се е получил обратният ефект – жилищни сгради са били преобразявани в офис помещения.

Спекулативно е на този етап да се говори за подобни трансформации. Подобни проекти изискват много време, сериозно планиране и разход на средства. До момента няма установена практика доколко това би било ефективно от финансова гледна точка", сподели пред Economic.bg Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

На подобно мнение е и Николай Неов, директор „Офис площи“ в MBL. „Не смятам, че ще видим подобно нещо на нашия пазар. Или поне не като масово явление. Нямам сведение за започната подобна процедура, поне не и в София. Преди години сме виждали обратното по време на бума до 2008 г. – жилищни сгради след Акт 14 да се преобразуваха в офисни. Времето ще покаже“, казва той.

Според него доколко подобна трансформация би била рентабилна зависи в най-голяма степен от това на какъв етап от строителството се започне преобразуването, както и от архитектурни дадености. Ако пък строителството не е стартирало, е въпрос на разработването на нов проект. „Всичко това, естествено, ако градоустройството го позволява и има пазарно търсене“, уточнява Неов.

Докато сме в извънредна епидемична обстановка офисите ще са празни

Това е основният извод, до който достигат експертите в областта по отношение на развитието на пазара в България. Въпреки това Йордан Кръстев очаква с постепенното възстановяване на икономиката в страната да започне плавен ръст и на активността на офис пазара. „Този процес обаче е зависим и от редица други фактори, като например темповете на ваксиниране, работата от къщи и други, които пряко влияят на нуждата на бизнеса от офис площи“, казва той.

Доколко прогнозите на експертите в областта на бизнес имотите ще се сбъднат, е въпрос на време да разберем. Едно обаче е сигурно - дори и хората отново да се върнат в офисите, работата оттам няма да е същата, както преди пандемията. От една страна заради всички допълнителни мерки за безопасност, които трябваше да бъдат въведени в офисите, а от друга - от факта, че голяма част от работодателите споделят, че вероятно ще започнат да прилагат хибридния модел на работа във все по-голям процент от времето.