Bulgarian Properties: Цените на имотите няма да растат през следващите 2 години

По всичко личи, че 2019 г. ще донесе дългоочакваното пазарно равновесие чрез баланс между търсене и предлагане при запазване на стабилни цени на имотите. Това ще удовлетвори незадоволеното търсене от предходните години и ще даде по-голяма увереност на пазарните участници да сключват сделки.

"Първите месеци на годината ни изненадаха с нараснала активност. Имотният пазар като че ли превключи на по-висока скорост още със старта на 2019 г. и в момента определено е във възход с нараснали обеми и много силна динамика", обобщава тенденциите Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

"В рамките на очакванията ни растежът цените на имотите в София затихна и навлизаме в период на задържане на стабилни нива с леки колебания - едно плато, в което ще останем в следващите 1-2 години", допълва тя.

Основните акценти от първите три месеца на годината са:

• Тотален превес на новото строителство, което съставлява 90% от закупените жилища по данни на Bulgarian Properties;
• Продължаващ силен интерес към покупки на жилища в проекти в начален етап на строителство. Причините за това са по-ниските цени на старта в сравнение с цените в напреднал етап на изграждане, както и по-големия избор от налични апартаменти, с който купувачите разполагат. Този процес е стимулиран допълнително от инвеститорите, които все по-често предлагат гъвкави схеми на плащане с малък процент самоучастие и заплащане на баланса с банков кредит при завършване на сградата;
• Разширяване на периметъра на търсене на купувачите и пренасочването им към квартали с нараснало предлагане при по-ниски цени.

Средни цени и годишно изменение

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че 2019 г. стартира със средна цена на жилищата в София от 1080 евро/кв.м. при 1085 евро/кв.м през последното тримесечие на 2018 г.

Това е леко отстъпление спрямо стойностите от 2018 г., но следва да се тълкува по-скоро като задържане на нивата, тъй като се дължи основно на промяна в характеристиките на закупените имоти, големия дял на новото строителство и на пренасочването на интереса към райони с по-ниски цени.

Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 90 960 евро при нива около 91 550 евро средно за 2018 г.

Нарастването на цените достигна своя пик в края на 2017 г. и началото на 2018 г. и към пролетта на миналата година видяхме, че купувачите се отдръпнаха и заеха изчаквателна позиция. Това доведе до затихване на нарастванията на цените и годината приключи с ръст под очакванията – едва 4% на годишна база.

Купувачите бяха постепенно върнати на пазара от новата вълна от проекти ново строителство, която се появи на пазара от лятото на 2018 г.

Достъпност

Показателят за достъпност на цените в София в края на 2018 г. достигна най-добрата си стойност от края на 2015 насам. Той измерва съотношението на цената жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.

През последното тримесечие на 2018 г. коефициентът е на ниво 1.34, което е по-ниско спрямо достигнатите нива 1.45 - 1.47 по-рано през годината. Това значи, че в края на 2018 г. имотите в София са станали по-достъпни, като това се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите.

Това съотношение е далеч под пиковата стойност на коефициента през 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж в София нараснаха с 26% през 2018 г. на годишна база и това е единственият индикатор, който успя да достигне предкризисните нива от 2007-2008 г.

Именно увеличеното предлагане на ново строителство донесе баланс на пазара и успокои цените, тъй като успя да отговори на нарасналото търсене.

В началото на 2019 г. можем да кажем, че сградите ново строителство в София се радват на много силен интерес, който дори ще надвиши този от предходните години.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки. Компанията е специализирана в продажбите на имоти ново строителство, но въпреки това, в предходни периоди то съставляваше 60-70% от сделките, а сега стига до 90%, което е показателно за тоталния му превес в предпочитанията на клиентите.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията през 1-вото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 5 641 имотни продажби при 5 631 за същия период на 2018 г., което е ръст само с 10 броя сделки на годишна база. 
В тези данни обаче не влизат закупените жилища ново строителство, които ще бъдат вписани като продажби при тяхното завършване.

Както видяхме по-горе, нашите наблюдения показват значително нарастване на дела на продажбите на ново строителство. На база на тези наблюдения данните за обемите продажби, които Агенцията по вписванията отчита, са занижени спрямо реално случващото се на пазара и това още веднъж доказва тенденцията на значително увеличение на продажбите на ново строителство и тоталния превес, който то има в търсенето на купувачите.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Кварталите, към които се насочват купувачите през тази година, са доста по-разнообразни поради нараснало предлагане и по-добри цени.

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че кв. Витоша остава топ предпочитан квартал за купувачите. Това в голяма степен се дължи на особено силния интерес към ексклузивния ни комплекс Модера Резидънс, който се намира в този квартал.

Веднага след това е изненадата на тримесечието – кв. Банишора, който е с доста централно местоположение и с пускането на пазара на интересни проекти бързо дръпна интереса на купувачите. Пример за това е комплекс Парк Вю Резидънс, който се превърна в най-продаван комплекс през последните 2 месеца.

Активно се търгуваха жилища и в ж.к. Люлин 2, където на пазара е единствената сграда с Акт 16, която се предлага на цени между 650 и 700 евро/кв.м.

Останалите популярни за покупка квартали в София са Кръстова вада, Манастирски ливади, Младост 4.

Средните цени в най-популярните квартали през 1-вото тримесечие на 2019 г. са:

• Витоша – 980 евро/кв.м.
• Банишора – 905 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 200 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 085 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1 050 евро/кв.м. 
• Люлин 2 – 665 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища

Точно половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, а 42% са тристайни. За разлика от предходни тримесечия, в началото на 2019 г. имаме значително нарастване на дела на закупените тристайни жилища за сметка на намаляване на двустайните, които преди достигаха 65% от общия обем сделки.

Отдаваме това на активността на семейства, които търсят нов дом за собствено ползване. Те са стимулирани от наличното предлагане, както и от възможностите за покупка с кредит дори и в сгради ново строителство.

Средната площ на закупените жилища е 89 кв.м. – ръст с около 10 кв.м. спрямо последните месеци на 2018 г. именно заради увеличения дял на тристайните апартаменти.

И през тази година забелязваме засилен интерес към затворени комплекси със собствени паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Обръща се голямо внимание на качествената среда на живот, особено когато се купуват жилища за собствено ползване, но и инвестиционният интерес към такива комплекси е голям, тъй като те обещават по-добри наемни нива и по-голяма устойчивост на инвестицията.

Също така, прави впечатление, че купувачите са склонни да правят компромис и да закупуват жилища на партер или първи етаж, особено когато тези жилища са в сгради или комплекси с контролиран достъп, тъй като тези жилища в повечето случаи са на по-ниски цени.

Перспективи за 2019 г.

Минорното настроение от края на 2018 г. и очакванията за спад в активността на пазара бързо отстъпиха място на едно много позитивно начало на 2019 г.

Годината стартира при силен интерес от страна на купувачите. Динамиката на пазара през иначе традиционно по-слабите зимни месеци беше много голяма. Забелязва се, че купувачите са по-подготвени да взимат решение за покупка. Част от тях са наблюдавали предлагането на пазара в продължение на 2-3 години и сега вече са готови да закупят своя нов дом.

Очакванията ни за задържане на цените на постигнатите вече нива се оправдават. В момента имаме голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени в последната 1 година цени.

Същевременно, нарастването на лихвите засега се отлага, а анализите показаха, че дори и да има такова нарастване, то ще е в рамките на 20-50 лв на месечната вноска. Купувачите се успокоиха, а банките продължават уверено да кредитират и това дава допълнителен стимул на търсенето.

При такава макро рамка на пазара очакванията ни са 2019 г. да продължи със същия тренд до самия си край – непроменящи се цени, налично предлагане, отлични възможности за финансиране и цялостно усещане за зрялост и стабилност на имотния пазар.