Как се образуват цените на имотите в България?

Въпросът кога ще поевтинеят имотите е вечен. Но отговорът става все по-труден. На дневен ред обаче излиза и въпросът как се образуват цените на имотите. Според изпълнителния директор на АДРЕС Гергана Тенекеджиева цените са следствие от естествения ход на пазара: ако търсенето надвишава предлагането, увеличават се сделките, повишават се цените; ако търсенето е под предлагането, намаляват сделките, спадат цените.

По време на събитие, организирано от компанията за недвижими имоти – „На всеки квадратен метър: Митове и реалности за имотите“, обаче се появи и един по-нестандартен отговор на въпроса: „Как се образуват цените на имотите?“. Според Стойне Василев, финансов консултант и основател на "Смарт мъни", ценообразуването в 21 век вече е „за колко можем да продадем едно нещо“. Той допълни, че ако един имот може да се продаде за 2000 евро за квадратен метър, значи той толкова струва.

По думите му инфлацията е била един от факторите, повишили както цените, така и броя на сделките след COVID периода, защото много от хората са предпочели да си „спасят“ парите от инфлацията, насочвайки се към имотния пазар. Той допълни, че за хората, които придобиват имот с дългосрочни цели – над 10 – 15 години, ръстът на цените ще изпревари инфлацията.

Цените

Всъщност, от всичко, което беше казано по време на събитието, стана ясно, че цените на имотите в България няма да спаднат до края на годината. По думите на Тенекеджиева времето, което е необходимо, за да има някакво действие, е две години и при равни други условия – без фалирали банки, COVID и война – такъв спад може да се случи между четири и шест години.

Лагът между корелацията е около две години. Най-голямото търсене спрямо предлагането имахме през 2019 г., а през 2021 г. имаше рекорден брой сделки с имоти в България", коментира експертът.

Тя изтъкна, че вече няколко тримесечия има спад на сделките. Има спад на търсенето от юни миналата година, когато се заговори за повишаване на лихвения процент, а през април имаше лека корекция на излизане от пазара на купувачи, които не се чувстват спокойни и нямат възможност да изтеглят кредити.

Вече сме свидетели на спад на сделките няколко тримесечия“, каза Тенекеджиева и допълни, че все още не е отбелязан спад на цените.

С инвестиционна цел купуват 22% от клиентите през първото полугодие, сочат данните на АДРЕС. Останалите традиционно са водени от лични жилищни нужди. Профил на купувача все по-трудно може да бъде идентифициран, тъй като те са от разнообразни възрастови групи с различни професии. Сделките за тристайни жилища представляват 39% от всички за периода, а тези за двустайни апартаменти - малко над 45%.

По думите ѝ, в следващите месеци на пазара ще се реализират основно жилищните имоти, зад които, още на етап покупка, са стояли внимателно обмислени инвестиционни намерения. По данни на компанията излизането от инвестиция е и водещият мотив за продажба през периода януари-юни 2023 г. Над 30% от собствениците през шестмесечието са преценили, че сега е подходящият момент да се разделят с имота си на добра за тях цена. Друга основна причина за продажба е необходимостта от средства – близо 20% от продажбите са с този мотив. Общо 15% продават, за да купят друг имот.

Ръст на лихвите

В България се очаква до края на годината повишение на лихвените проценти с около половин процент, обяви Пламена Тотева, директор „Ипотечно кредитиране“ в „Банка ДСК“. Нейните наблюдения са, че годината е била по-спокойна спрямо предходната, която беше динамична като пазар, и също изтъкна, че няколко тримесечия се отчита леко намаление в броя на сделките. Според нея не се очаква да има значителни корекции при цените и те по-скоро краткосрочно ще останат на сегашните равнища. Същевременно тя изрази очаквания за намаляване на темпа на растеж на цените и на броя сделки и допълни, че се очаква да има все повече продавачи, които са склонни да правят по-голяма отстъпка от офертните си цени, като според проучване вече 50% от продавачите са склонни на подобна отстъпка. Според Василев при офертните цени има отстъпки между 2 и 10%.

Пазарът

През последното тримесечие се отчита спад между 10 и 15 на сто на сделките в четирите големи града на страната. Наблюдава се ръст на средната стойност на цените до 10 на сто спрямо предходната година, съобщи Тенекеджиева. Тя уточни, че не става дума за поскъпване на имотите като стойност, а се правят много повече сделки с имоти, които са завършени, обзаведени и готови.

Експертите са категорични, че за момента не може да се говори за рецесия на пазара не недвижими имоти в България.

Гергана Тенекеджиева посочи, че за последните десет години няма особена разлика в общия брой сделки на ниво България, но има особена разлика в общия брой сделки в големите градове и тази тенденция ще продължи и през следващите десет години. Сделките в големите градове ще намаляват значително по-малко от сделките в малките градове заради неизбежната и търсена вътрешната миграция.

Пламена Тотева съобщи, че се наблюдава ръст на сделките с кредит в големите градове, като за последното тримесечие има данни, според които във водещите градове все повече покупки на жилища стават с ипотечен кредит. Въпреки това обаче най-често ипотечното финансиране е около 80% и 20 на сто е само участието.