Пренареждане на индустриалните имоти

Принципът на скачените съдове продължава да е в действие. Затова искаме ли да видим какво става в икономиката, достатъчно е да надникнем на пазара на промишлените и логистичните сгради.

Раздвижването на пазара на индустриалните имоти става все по-осезаемо за професионалистите в тази сфера. Много са факторите за икономическото пренареждане, което върви, като пандемията и войната в Украйна имат водещ тласък. При логистичните площи на Балканите, които са своеобразен „вход“ от Азия, се очаква бурно развитие през идните години. Пренасочването на търговските потоци заради ситуацията в Украйна кара топ мениджърите на големи европейски и световни компании да пренасочват производствената си дейност. Заговори се за ново връщане на производството от Азия в Европа. Дори това да се случи в непълния си обем, ще породи силно търсене не само на производствени терени, но и на логистични бази, смятат специалисти в продажбите на индустриални имоти. Някои дори стигат до твърдения, че инвестицията в логистични площи е една от най-сигурните в близките години, след като пандемията доведе до ръст в търсенето на малки складови площи в градовете, а войната в Украйна предизвика процес на производствени претрансформации.

Неизползван потенциал

България има неизползван потенциал за производство и търговия. Тръгне ли развитие в тази посока, то ще се отрази върху изграждането и управлението на всички нужни за индустрията и бизнеса сгради, но и върху разрастване на логистичните площи. Крайдунавските региони, например, са носител на позабравени традиции и те имат своя голям шанс да получат оживление, ако станат част от тази нова индустриално-търговска вълна, за целта обаче е нужна много активност на местно и национално ниво. Ако част от икономиката намери почва за развитие извън големия град, това ще се отрази на цялостната картина в страната.

Разместване

И ето обобщение на ситуацията през погледа на професионалисти в индустриалните имоти: Съществената промяна на пазара на логистични площи започна още през лятото на 2020 г. – само няколко месеца след началото на пандемията. Катализатор на този процес стана внезапно ускореният ръст на интернет търговията, което доведе до постоянно нарастващо търсене на складови площи. Краят на пандемията се застъпи с началото на войната в Украйна, така тези два фактора силно повлияват върху пазара на логистични и търговски площи. Заради коронавируса се наложи голяма част от хората да останат по домовете си и да разчитат на куриерски услуги, а ситуацията в Украйна предизвиква преразпределение на суровини, преместване на производства, което поражда необходимостта от изграждане на нови логистични центрове и индустриални сгради.

Активност

„В началото на пандемията при наемите се наблюдаваше търсене и сделки главно на помещения с площ от 200 до 500 кв. м, постепенно търсенето се ориентира към 400-800 кв.м. Сделките за квадратури над 1000 кв. м бяха много малко на брой, а запитванията се правеха главно в проучвателна цел от наемателите – за да се ориентират по-добре в условията на пазара и с получената информация да влияят върху понижаване на цените при преговори с наемодателите“, казва Симеон Митев, основател и управител на платформата БГСКЛАД. По негови наблюдения на пазара в София има немалко площи клас „А“, част от които са свободни. Из страната обаче такива наличности почти липсват и това води до поскъпване на предложенията, свързани с по-новите и по-удобните от днешна гледна точка индустриални площи. Засега активността на пазара идва предимно от българските фирми и по-малко от чуждестранни клиенти. В момента основни играчи са логистичните компании и фирмите от бързооборотния сектор.

Стъпка по стъпка

Около 80% от имотите, завършени в началото на годината, са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели. Строените със спекулативна цел се реализират доста по-трудно, на отделни стъпки и забавено. Има практика готови имоти за Акт 16 да не се актуват, докато не намерят своите първи наематели, като целта е да не бъдат товарени с данъци през това време. „Осъществиха се сделки основно в имоти клас „Б“ за помещения с добра локация и добро състояние. Имаше и сделки с професионално изградени складове клас „А“, разположени на добра локация, макар да са извън в София и Пловдив“, допълва Митев. Наемите в страната варират от 2 до 3,5 евро/кв. м, а за София нивата са между 3 до 5,5 евро на кв. м, но пазарът остава динамичен.

Ценовата крива

При покупко-продажбите се наблюдава интерес най-вече към обезценените имоти, които започнаха да излизат на пазара. „Другият полюс при предлагането – много високо оферирани имоти от собственици, повлияли се от по-голямото ценово увеличение в жилищния сектор. Но кривите при повишаването на цените на жилищата и индустриалните имоти не са успоредни – при индустриалните имоти увеличението е много по-плавно, в сравнение със скокообразното  ускорение при жилищните“, уточнява управителят на БГСКЛАД.

Накъде

„Растяща инфлация, свито потребление у нас и по света, вътрешна и международна политическа и икономическа несигурност, повишаване на лихвените проценти... Страни като България биха могли да спечелят от този неприятен, дори отровен микс. Наблюдава се много бърза промяна на веригите на доставки, за да се избегне забавянето на стоките от Далечния изток“, уверява Георги Вълканов, собственик и управител на „Дриймс транс“. Сигурността на доставките и тяхната бързина, по-скъпите горива, а оттам и оскъпяване на транспорта ще водят към решения, свързани с по-малко транспортни разходи. Това ще промени производството и търговията, но и пряко ще влияе на пазара на индустриални и логистични бази. Има ли позитивно раздвижване в бизнеса, същият ефект ще се наблюдава и на пазара на необходимите им сгради и терени. Но тази необходимост опира в цени, които трябва да бъдат посилни. Сега собствениците на земя се опитват да я продадат колкото се може по-скъпо. Строителните материали поскъпват драстично от ден на ден. Така пред големите дивелопъри стоят въпроси, свързани с избор между цената на застоя и на развитието.

Пазарът остава динамичен, казва Симеон Митев - Снимка Личен архив

Текстът е част от бр. 109 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии.