Ипотечен кредит без наказателна лихва - мисията възможна

В последните седмици започна обсъждането на нов законопроект, който да регулира отношенията при отпускане, обслужване и погасяване на т.нар. „ипотечни кредити“. Основен аргумент за приемането на новия закон е транспонирането на Директива 17/2014 на Европейския парламент и на Съвета относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители (Директива за ипотечните кредити). Възниква обаче необходимостта от едно по-дълбоко обсъждане на проблемите на потребителите в тази област.

Какво всъщност е ипотечния кредит? Това е един обикновен кредит какъвто е и потребителският. Разликата е в предоставените обезпечения. От тук произлиза и разликата в предлаганите от кредитните институции лихвени нива. В случая „ипотечния кредит“ е дългосрочен кредит, при който като обезпечение се предоставя недвижим имот. При потребителския се изисква или доказване на дохода, или поръчител.

Едно от големите заблуждения сред потребителите на такъв вид кредитиране е убеждението, че те едва ли не закупуват имот на изплащане. Дори не искам да навлизам в дълбоки разсъждения за неверността на подобно твърдение. Единственото, което си заслужава да се отбележи е, че физическото лице, което използва средствата, предоставени му от банката под формата на кредит, става собственик на недвижимия имот от момента на сключване на договора за покупко-продажба. Следва да се поясни един общоизвестен факт – сделките с прехвърляне на собственост или на ограничени вещни права върху недвижим имот се сключват в законоустановената нотариална форма. В противен случай те са нищожни и не биха могли да породят действие.

Независимо от съществуващите неясноти или заблуждения, които понякога съвсем умишлено се създават от служители на самите кредитни институции, в един „прекрасен“ момент всеки потребител се сблъсква с неизбежния факт на необходимостта от обслужване на кредитното задължение. И тук, драги читатели, възниква един основен въпрос, свързан с възможностите на физическите лица да търсят и намират по-добри условия, при които да погасяват задължението си с течение на времето. 

Пазарът на финансови услуги е изключително динамичен, поради което се създават условия за постоянни промени на лихвените нива при банковото кредитиране. Съответно бихме си помислили, че в тези условия и при благоприятно развитие на икономическата среда в една държава тези лихвени нива следва да бъдат все по-ниски. Това обаче не е съвсем вярно. Освен всичко друго, както при всеки един пазар, оптималната цена на един продукт (какъвто се явява кредитът) се постига чрез наличието на ефективна конкуренция между доставчиците на този продукт (в случая банките).

В тази връзка възниква въпросът - дали в България съществуват необходимите условия за ефективна и ефикасна конкуренция между кредитните институции? Имайки предвид, че aприори в условията на пазарна икономика намесата на държавата е изключително ограничена, то нейната роля е в областта на законодателството, т.е. именно създаването на нужните условия.

С оглед изпълнение на задълженията си за транспониране на една друга директива на ЕС, а именно Директивата относно потребителския кредит, българския законодател прие нов Закон за потребителския кредит, с който отмени стария със същото наименование.

Всъщност действащият Закон за потребителския кредит е в сила от 12.05.2010 година, като оттогава нормативната уредба търпи няколко изменения.

Точно в тези изменения е разковничето, което и към настоящия момент дава възможност на потребителите на ипотечни кредити да търсят по-добри условия за обслужване на своите кредити, без да се опасяват от утежняващите наказателни лихви, предвидени в техните договори.

След последната промяна на уредбата, на 23.07.2014 г. в сила влизат няколко изключително важни изменения. Едното от тях се отнася до обхвата на самия закон, а другото до действието на някои негови разпоредби във времето.

На първо място следва да се посочи, че с приемането на Закона за потребителския кредит и влизането му сила през 2010 г. от обхвата му се изключват договорите за кредит, които са обезпечени с ипотека. Това изключване обаче не е изцяло. Всъщност, спрямо тези кредити за приложими се определят само няколко разпоредби на закона. 

С течение на времето и в процеса на изменението на уредбата този ограничен обхват постепенно се разширява до момента на влизане в сила на последната редакция на чл. 4 ал. 1, т. 2, при която множество разпоредби на Закона за потребителския кредит стават съответно приложими и за ипотечните кредити. 

Сред тези приложими разпоредби попада и чл. 32, който в общи линии дефинира правата на потребителя да погасява предсрочно кредитните си задължения, без да дължи на кредитора допълнителни такси, неустойки и обезщетения, освен справедливо обезщетение (в общия случай до 1% от предсрочно погасената сума).

Специално внимание следва да се обърне на разпоредбата на ал. 8 от същия член, която е насочена специално към потребителите на ипотечни кредити. Тя лишава банката от възможността да търси каквото и да е обезщетение или неустойка в случаите, в които кредитополучателят е погасил поне 12 месечни вноски. Това означава, че всеки кредитополучател на ипотечен кредит може спокойно да погаси предсрочно задълженията си към една банка (независимо дали със собствено средства или чрез рефинансиране), без да дължи допълнителни разходи - така наречената наказателна лихва. 

В тази връзка дори наличието на разпоредба в съответния договор за кредит, с която да се въвежда такова задължение, не би породило необходимост от заплащане на неустойки, тъй като по силата на чл. 26 в тази си част договорът ще е нищожен поради противоречие със закона.

На следващо място следва да се отбележи, че има една съществена особеност, която се отнася до приложимостта на тези разпоредби във времето. Обичайно новоприетите материалноправни норми имат действие след влизането си в сила и занапред във времето… освен ако в закона не е предвидено друго. И тук настъпва една положителна за потребителя промяна – с последното изменение на Закона за потребителския кредит новоприетата ал. 8 на чл. 32 (която както отбелязахме се отнася именно до обезщетения и неустойки, които банките нямат право да претендират при предсрочно погасяване) е определена като действаща и спрямо договори за кредит, сключени преди влизането в сила на закона, и то специално по отношение на таксите, обезщетенията и неустойките. 

Това означава, че получателите и ползвателите на ипотечни кредити, които са сключили своите договори и преди 23.07.2014 г. могат да се възползват от правото си да погасят предсрочно или съответно да рефинансират своя кредит без да дължат т. нар. „наказателни лихви“.

С оглед на настоящото състояние на пазара на финансови услуги, особено в областта на кредитирането, се забелязва значително понижаване на лихвените нива при ипотечните кредити. В тази връзка възможността потребителите да се възползват от рефинансиране на кредитните си експозиции, без да се притесняват от утежняващи допълнителни разходи за покриване на „наказателни лихви“, би трябвало да раздвижи допълнително статуквото и да даде една относителна свобода на кредитополучателите да търсят все по-добри условия. А това от своя страна би засилило конкуренцията между банките в областта на кредитирането на физическите лица.