Кои са най-предпочитаните за покупка на жилище квартали в София

"Перспективите за пазара са положителни, като очакванията ни са цените да се задържат около настоящите нива през следващите 1-2 години", обобщава Полина Стойкова.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Наблюденията на Bulgarian Properties сочат, че най-много закупени жилища през 3-тото тримесечие на 2018 г. има в кв. Витоша, най-вече заради особено силния интерес към ексклузивния ни комплекс Модера Резидънс.

Останалите популярни за покупка квартали в София са Кръстова вада, Студентски град, Манастирски ливади, Към тях добавяме кв. Връбница 2 с продължаващи активни продажби на изгодни жилища ново строителство в комплекс Sofia North Park, близо до Северния парк и метростанция.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие са:

• Витоша – 960 евро/кв.м.
• Студентски град – 1 070 евро/кв.м
• Кръстова вада – 1 270 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 010 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1 080 евро/кв.м. 
• Връбница 2 – 960 евро/кв.м.

Най-скъпо продавани са жилищата в Центъра и в кв. Лозенец – между 1650 евро/кв.м. и 2000 евро/кв.м. 
Традиционно, интерес има и към Младост, но предлагането там е доста ограничено. Люлин привлича интерес с ниски цени за жилища ново строителство.

Като интересна зона можем да посочим кварталите Павлово, Бъкстон, Овча купел и Карпузица. Този южен район се преобразява с напредъка на метрото, разширяването и строителството на нови булеварди, проекта за подобряване на линията на трамвай номер 5, наличните университети, медицински центрове и транспортни връзки, които дават много силен тласък на развитието на района и новото строителство, което постепенно променя неговия облик.

Параметри на закупените жилища

И през 3-тото тримесечие с най-голям дял от закупените жилища са двустайните апартаменти. Те съставляват 65% от общо закупените жилища по данни на BULGARIAN PROPERTIES, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 25% от закупените жилища са тристайни, а 1-стайните са 8%.

Средната площ на закупените жилища е 79 кв.м. Двустайните апартаменти са със средна площ около 70 кв.м., а тристайните – 105 кв.м.

95% от закупените жилища са в тухлени сгради, повечето от които ново строителство. Само 7% са сделки с напълно обзаведени жилища. 40% от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ.

Средният престой на имотите на пазара на продадените в началото на годината имоти е 102 дни (около 3.5 месеца) и намалява от 122 дни в началото на годината. Направените отстъпки от офертните цени са незначителни – средно 0.2%.

През последната година забелязваме засилен интерес към затворени комплекси със собствени паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Обръща се голямо внимание на качествената среда на живот, особено когато се купуват жилища за собствено ползване, но и инвестиционният интерес към такива комплекси е голям, тъй като те обещават по-добри наемни нива и по-голяма устойчивост на инвестицията.

Обобщение на 2018 г.

Пазарът в София се успокои и се балансира още през пролетта на тази година. Тогава се усети появата на по-голямо предлагане, а купувачите преминаха в режим на изчакване, по-бавно взимане на решения и склонност да купуват до ценови нива около 1 000 евро/кв.м.

През втората половина на годината имахме по-силен пазар, особено през месец август, когато обемите продажби достигнаха до рекордни нива и след това се нормализираха на нива малко над тези от миналата година.

Като извод за изминалата година можем да кажем, че жилищният пазар в София е стабилен, налично е търсене, но то е само за добре обмислени, проектирани и ценообразувани проекти. Примери за това са обектите ново строителство, с които сме се ангажирали да маркетираме ексклузивно. Те генерират постоянен интерес и поддържат консистентни нива на продажбите почти без изменения през цялата година.

Жилищата на вторичен пазар, които са добре оценени спрямо своите характеристики, биват продавани в рамките на до един месец, което е много добър темп за пазара, но за съжаление, голяма част от продавачите все още са с прекомерни ценови очаквания спрямо пазарните настроения и имаме и много жилища, които остават на пазара с месеци.

Купувачите продължават да обмислят добре имотните си вложения, да оглеждат максимално много от имотите на пазара и да не купуват на всяка цена.

Прогнозата за 2019 г. на Bulgarian Properties

През последните месеци много се спекулира с очакванията за спад в пазарната активност и цените на имотите, но трябва да се отбележи, че към момента няма обективни фактори, които да подкрепят тези прогнози.

Най-вероятният сценарий за развитието на жилищния пазар в София е цените на имотите да се задържат около настоящите нива и да има един стабилен имотен пазар с много добро предлагане през следващите 1-2 години.

Местното търсене ще продължава да бъде основен двигател, а очакваният икономически растеж, ниската безработица и все още ниските лихвени проценти по ипотечните кредити ще продължат да влияят благоприятно на имотния пазар и през 2019 г.

Средни цени и годишно изменение

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че през 2018 г. цените в София задържат достигнатите в края на 2017 година нива и остават без съществени изменения в 3-те поредни изминали тримесечия. Средната цена на жилищата в София през 3-тото тримесечие на годината е 1 090 евро/кв.м. при 1 086 евро/кв.м. за 2-ро тримесечие и 1 092 евро/кв.м. в началото на годината. Вече цяла година психологическата граница от 1 090 евро/кв.м. не може да бъде премината. Очаквано, пазарът се стабилизира и се развива много по-плавно от предходните години на наваксване.

На графиката със средните цени може да се види, че те са доста под нивата от преди 10 години, когато бяха достигнали 1 260 евро/кв.м.

Средната покупна цена на жилищата в София е 86 260 евро при нива около 90 000 евро в предходните тримесечия. Тази тенденция отразява нарастването на дела на закупените двустайни жилища и тенденцията за търсене на по-малки площи за сметка на нарасналите цени на кв.м.

На графиките можете да видите годишния растеж на цените по тримесечия. Годишното увеличение на цените през 3-тото тримесечие е 3%, а за деветмесечието годишният растеж на цените в София е 5% спрямо същия период на миналата година.

Така прогнозите ни за забавяне на темпа на нарастване до около 10% и постепенно уравновесяване на пазара за момента се оправдават, като дори ръстът на цените през 2018 г. е под нашите очаквания.

Ново строителство 

Издадените нови разрешителни за строеж в София нарастват с 14.5% за деветмесечието спрямо същия период на 2017 г.

През 3-тото тримесечие са издадени 296 нови разрешителни за жилищни сгради по данни на НСИ, което е своеобразен рекорд за последните години. Може би това е единственият индикатор, който успя да се върне на предкризисните нива от преди 10 години.