Лудостта, наречена жилищен пазар в България

Прогнози и анализи за пазара на жилища в България трудно се правят. Секторът е изключително динамичен и всяко икономическо и геополитическо явление оказва влияние. Затова често икономисти, брокери и анализатори грешат в прогнозите си или изобщо не се наемат да правят такива.

Непредвидени ситуации, като пандемията, която преди четири години парализира цялата икономика, могат напълно да преобърнат сектора и да го накарат да поеме в изцяло нова посока. Желанието на хората да се преместят в по-големи жилища или къщи в покрайнините на София отвори съвсем нова ниша на пазара, която досега не беше особено популярна в България. Ако до преди 2020 г. се търсеха основно едностайни или двустайни жилища, то към днешна дата фокусът на купувачите са големи жилища, които имат тераса или се намират на партерен етаж и са със самостоятелна градина.

Последвалите високи нива на инфлация ускориха още повече търсенето на жилища в България, превръщайки тази инвестиция в убежище за средства. И съвсем логично, след като търсенето изпреварва предлагането, цените на имотите не спираха да вървят нагоре.

Спад в сделките

През последната година и половина официалната статистика на Агенцията по вписванията показва тенденциозен спад в имотните сделки. Той започна през третото тримесечие на 2022 г. със 7.3%, през четвъртото спадът на годишна база се задълбочи до 10.4%, за да се стигне до периода октомври-декември 2023 г., когато годишният спад е 7.4% до 62 398 изповядани сделки за покупко-продажба.

Въпреки всички тези числа, по данни на агенцията за недвижими имоти „Имотека“ цените ще продължат да растат с „умерено“ темпо и през настоящата 2024 г.

Може и да падат участниците на пазара, но успокояването на геополитическата обстановка, очакванията за влизане в еврозоната... няма макроикономически фактори, които да обуславят спад в цените“, каза Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“ по време на събитие за журналисти.

От ляво надясно: Ивайло Муцанкиев, директор "Ново строителство" в "Имотека и Явор Пейчев, изпълнителен директор "Имотека"

Той си обяснява оттеглянето на една част от хората от жилищния пазар с несигурността, която беше породена от инфлацията и започналата през 2022 г. серия от вдигане на лихвените проценти от ФЕД и ЕЦБ. Въпреки резкия скок в лихвените проценти почти навсякъде в Европа, България успя да запази стабилни нива на лихвите си.

Но цялото говорене за вдигане на лихвите и несигурността плашат хората“, казва Пейчев.

Според него дори готвеното затягане на жилищното кредитиране от страна на БНБ, насочено към крайния потребител, няма да окаже съществено влияние на пазара.

Със сигурност това ще ограничи броя на купувачите, но не очаквам някакво генерално пренареждане на пазара“, казва той.

Припомняме, че преди дни стана ясно, че БНБ обмисля нови мерки за затягане на жилищното кредитиране, но насочени не към регулация на търговските банки, като например увеличаване на задължителните резерви, а към самите клиенти.

Какво се случи през 2023 г. на имотния сектор?

Жилищният пазар през 2023 г. продължава да бъде стабилен и устойчив с лек ръст на цените през последното тримесечие. Новото строителство предлага голямо разнообразие на проекти, а много компании вече искат в началото само 20% от цената на имота, което е върнало на пазара излезли от него купувачи преди няколко години. В същото време все повече хора избират покупката на по-просторни имоти, показват наблюденията на „Имотека“.

Според имотната компания през миналата година на всеки 100 нови продавачи на пазара се появяват 130 нови купувачи, което отличава изтеклата година от 2022-ра, когато купувачите са били по-малко.

Анализаторите очакват стабилна година, със задържащ се брой на сделки за недвижими имоти, аналогичен на този от 2023 г., и с плавен ръст на цените на качествените имоти ново строителство в големите градове.

Смятам, че новото строителство и качествените имоти ще продължат своя плавен ръст и той ще се задържи между два и шест процента или поне отчетливо в първото полугодие на годината“, каза Явор Пейчев.

Според него ипотечното кредитиране ще продължи да е основен фактор за мотивите на купувачите, защото не очаква рязко увеличаване на лихвените проценти. Според него това означава, че парите ще са достъпни за купувачите.

Какво да очакваме?

Експертът допусна, че е възможно част от тях да предпочетат да живеят под наем, което ще се стимулира този пазар, но нивата на сделки като брой, както и активността на купувачите ще се задържат и предвид очакванията за приемането на еврото и влизането ни в Шенген, които според Пейчев са положителни процеси, стимулиращи българина в решението му за покупка на имот. Като добавим и овладяването на инфлацията в страната, както и малко по-превишаващото търсене спрямо предлагането, очакваме стабилна година, допълни експертът.

Квартали

Най-предпочитаните квартали за покупка на жилище, по данни на „Имотека“ през 2023 г., са „Кръстова вада“, „Малинова долина“, „Младост“, „Овча Купел“, „Лозенец“, „Манастирски ливади“. От данните на компанията се вижда, че най-високи са цените на квадратен метър в „Лозенец“ – 2945 евро за двустаен и 2962 евро на квадрат за тристаен апартамент. За сравнение през 2022 г. цените в този квартал са били 2744 евро на квадрат за двустаен апартамент и 2674 евро за тристаен.

Интересна тенденция, която се забелязва е за квартал „Люлин“, където двустайните апартаменти са по-скъпи от тристайните. Така например двустаен апартамент в тази част на София през 2023 г. се е продавал за 1338 евро на квадрат, а тристаен за 1295 евро на квадрат. До голяма степен това се дължи вероятно на инвестиционната покупка на жилище в този квартал с цел отдаване под наем, а най-предпочитаните жилища за отдаване под наем са двустайните.

Нова разплащателна схема

Жилищата ново строителство са все повече на пазара, което отговаря на апетита на търсещите такива апартаменти, а освен това през миналата година на пазара излязоха различни типове проекти, което отговаря на търсенето, посочи Ивайло Муцанкиев, директор „Ново строителство“ в „Имотека“, който също взе участие в дискусията.

В допълнение все повече предприемачи предлагат много гъвкави теми на финансиране, при което малка част от сумата на имота се иска в началото - 20 или 30%, а останалите при готовност. Това определя интереса към посочените квартали, където цената на кв.м на жилища на зелено е средно 1500 - 1800 евро. Това принуждава инвеститорите, които искат повече пари в началото, да свалят цените, за да продават в конкуренция с колегите си, които са по-гъвкави, коментира експертът.

Миграция

Анализът на агенцията за недвижими имоти показва и друга тенденция – ръст на хора от различни населени места, които купуват жилище в София с инвестиционна цел или за децата си . Обичайно тези хора продават свои имот или земи в близост до населеното си място, за да придобият недвижимо имущество в столицата, пишат от „Имотека“ в своя анализ.

София притежава да е притегателен център за българите от останалите населени места. Наблюдаваме миграция към столицата от Велико Търново, Стара Загора, Благоевград, Пловдив, Плевен. Такова движение има и към Варна – от Разград, Силистра, Русе, Добрич, Търговище, както и в Пловдив – от Смолян и областта, Кърджали, Хасково, Димитровград, Пазарджик“, коментира Явор Пейчев.