Могат ли по-високите данъци да спрат презастрояването в България?

Кооперация до кооперация, а между тях – още една. Новите жилищни сгради в кварталите на София са толкова много, че има места, на които буквално спират притока на свеж въздух. А квартали като „Редута“, „Лозенец“ и район „Оборище“ нямат и нужната инфраструктура, която да поеме цялото това ново строителство.

Това обаче не отказва инвеститори и строители, които продължават да подготвят проект след проект. Само преди няколко седмици главният архитект на София Здравко Здравков издаде разрешение за строеж на огромен жилищен комплекс, състоящ се от 12 сгради с височина между 1 и 17 етажа. Комплексът е планиран в ж.к. „Сердика“, в непосредствена близост до парк „Възраждане“.

Липса на регулации

В България няма закон, който да контролира пазара на недвижими имоти. Изисквания спрямо брокерите също липсват. Много от сделките се сключват в сивия сектор, а фалшивите обяви по сайтовете са безброй. Въпреки всичко това, и въпреки че тези проблеми се знаят и от бранша, и от представителите на властта, промени в посока изсветляване или регулиране на пазара не се правят.

От години се говори за закони в посока регулиране на сектора, но до реални стъпки в тази насока не се стига. Последните опити да се въведе някаква регулация бяха на депутати от „Има такъв народ“, част от 47-ото Народно събрание. В последните си дни като народни представители те внесоха законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти.

Агенциите могат да имат сайтове в интернет за предоставяне на посреднически услуги при сделки с имоти, пише в проектозакона. В тези сайтове ще може да се публикуват само имотни обяви, за които съответната агенция има писмен договор със собственика и има право да посредничи за сключване на съответната сделка.

Този законопроект обаче остана само намерение.

Такава е и съдбата на проекта за Национална жилищна стратегия (2018 – 2030 г.) Това е рамков документ за развитието на жилищния сектор, който съдържа пакет от цели на държавната жилищна политика, средствата за постигането им и отговорностите на всички заинтересовани страни – гражданите, държавата, общините, частния и неправителствения сектор.

Това е онзи политически инструмент, с който правителството ще обедини всички държавни, публични и частни ресурси за постигането на по-висок стандарт на обитаване, за намаляване на междурегионалните различия, за приоритетно подпомагане на най-уязвимите групи на обществото и за социално-икономическо регулиране на миграционните процеси в страната“, се казва документа.

В него са обобщени всички проблеми на сектора, както и евентуалните решения за тях. Стратегията към днешна дата обаче не е приета и предстои нейното доработване и отчитане на данните от последното преброяване на жилищния фонд, уточняват от Министерството на регионалното развитие и благоустройство (МРРБ) – институцията, която е отговорна за този документ. Той беше представен още през 2018 г. от тогавашния зам.- министър на регионалното развитие и благоустройство Малина Крумова.

Предложения

Една от целите на документа е осигуряване на финансово достъпни жилища. В документа е посочен като основен проблем „трайно нарастващ фонд от необитавани жилища“, а като евентуално решение на този проблем – увеличение на данъците за празните жилища.

В този контекст е наложително да се реализират изменения в сферата на данъчното облагане за необитаеми/неизползваеми жилища и при голям брой собствени жилища. В същата посока е необходимо да бъдат създадени стимули за предоставяне на необитавано жилище за социални цели“, се казва в документа.

Съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) всяка година общините в България определят самостоятелно размера на данък "Сгради" в диапазона между 0.1 до 4.5 промила върху данъчната оценка на недвижимия имот и такса "Смет", съгласно одобрена план-сметка, включваща разходите за тази дейност.

За 2023 г. данък "Сгради" в София е определен на 1.875 промила върху данъчната оценка на недвижимия имот. Такса "Смет" за жилищни имоти е 1.6 промила.

Има ли смисъл?

Но доколко успешна е стратегията с увеличението на данъците? Какъв ефект би имала и ще спре ли презастрояването? Economic.bg се опита да намери отговори на тези въпроси, допитвайки се до експерти в сектора на икономиката и жилищното строителство.

Според Адриан Николов, икономист от Института за пазарна икономика (ИПИ), предложенията за такъв тип мерки са трудно приложими.

От една страна, ще бъде необходимо да се определи какво е необитаемо жилище – колко дни в годината трябва никой да не живее в него? Същото важи и за „голям брой“ имоти – на колко жилища би имал право един човек или домакинство? Или държавата би се нагърбила да дефинира определен брой квадратни метра, които се полагат на един човек, тъй като жилища има най различни – от 30 до 300 квадрата“, казва той.

Според него всичките тези идеи звучат като груба намеса в жилищния пазар, която най-вероятно ще доведат до неочаквани изкривявания и последици.

Не че настоящото му състояние е цветущо, но такъв тип необмислени и радикални промени не обещават позитивни резултати“, добавя Николов.

Презастрояване

Икономистът е на мнение, че не ниските данъци, а диспропорционално голямото търсене, което инвеститорите се опитват да задоволят, е причината за презастрояването в София. И проблемът трябва да се търси в в издаването на разрешителни.

Докато новите строежи се одобряват, а жилищата в тях се изкупуват, предприемачите ще продължават да строят. Въпросът е местната власт да прецени колко нови жилища иска да се строят и дали може да им се предостави необходимата инфраструктура – пътища, паркове, детски градини“, казва той.

Въпреки това икономистът смята, че е добре да се помисли за обновяване на данъчните оценки на по-старите жилища, което значително би повишили приходите от данък, оттам – възможностите на общините за инвестиции в инфраструктура, включително социална.

По-високи данъци за необитаемите жилища са въведени в Испания и Ванкувър. Във Франция пък за жилищата, които стоят празни, собствениците дължат 25% от пазарния наем, който биха получили за годината.

Според Адриан Николов обаче в България едва ли значителното увеличение на данъка би довело до големи проблеми в търсенето.

В крайна сметка в най-големите и търсени градове в страната цената на жилищата порасна 2-3 пъти в този кратък период, и въпреки това търсенето не стихна, а никакво повишение на данъка не би довело до такива ръстове. Изцяло зависи от това колко сериозна е намесата на пазара що се отнася до очаквания ефект“, казва той.  

Проблеми вследствие на презастрояването

Има много неблагоприятни фактори, влошаващи качеството на живот. Сред тях са намаляване на осветеността и влошаване на изложението на съществуващите сграда поради строеж на нови и надстрояване и пристрояване на съществуващи, при намалени разстояния между сградите и увеличени параметри на застрояването. При концентриране на застрояване в дадени зони там се генерира допълнителен автомобилен трафик и съответно задръствания в определени часове.

Поради бързото икономическо развитие и свързаната с него хаотичност в градоустройството, развитието на София в южна посока изключително много се засили и на практика сериозно блокира въздушните потоци, идващи от Витоша. В момента действието на този „клин“ все още може да се усети, ако човек тръгне да се разхожда пеша покрай булевард „България“ в посока към планината“, казва инж. Марин Гергов, председател на Управителния съвет на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП).

Според него решение на този проблем не може да се търси в премахване на сгради, но може да се „фиксира“ градоустройството като ниско застрояване и да се запазят оцелелите „зелени клинове“.

Инж. Гергов е на мнение, че презастрояването в София е феномен на прехода от планова към свободна пазарна икономика и съответните промени на обществените отношения. И класира застрояването в две категории – на ръба на закона и незаконно презастрояване.

При презастрояването, което е на ръба на закона, предприемчиви хора търсят и намират вратички в закони и наредби и увеличават застроените, разгънатите застроени площи, коти било и коти корниз над планираните в общото градоустройство стойности.

Срещу това застрояване е трудно да се реагира, защото реакцията трябва да се случи на етап градоустройствено планиране, а в него обикновените граждани не са специалисти“, казва Гергов.

„Има и незаконно презастрояване, случващо се поради липса на реакция и дължащо се на недоразвитата ни гражданска съвест и активност. Виждаме, че има незаконно строителство, но правим компромис, не искаме да влизаме в конфликт със съседа или се разбираме (вкл. финансово) и не подаваме сигнал до общината. Поради мудност не подаваме сигнали и за други нередности в градската среда, а общинската администрация няма капацитета да обикаля и да проверява всичко.“

Помощ на хората, купуващи първо жилище

Сред другите предложения в проекта е и „достъпни жилища за млади и/или квалифицирани кадри – наемни с под-пазарен наем, наемни с дялово изкупуване („поделена собственост”), собствени със субсидиран кредит“. Това е мярка, която е все по-често срещана в чужбина.

Този тип мерки – субсидиране на търсенето вместо блокиране или изкривяване на предлагането – изглежда по-адекватни. Въпросът е дали са целесъобразни – с други думи, необходими са ясни доказателства, че инвестирането на държавни средства в жилищна политика води, да речем, до по-голяма раждаемост, или пък повишава производителността и добавената стойност на младите работници. Доколкото няма много нееднозначни аргументи в тази насока, няма какво друго да кажем, освен че ако не се опита, няма как да знаем“, казва Адриан Николов.

Сред държавите, които опитаха подобни политики, са Полша и Унгария. Турция също върви в посока въвеждане на такава мярка.

И все пак, всичко, което обсъждаме и анализираме все още е на етап идея и тепърва предстои да видим дали ще бъдат подновени разговорите в тази насока или всичко отново ще остане идея.