Ръстът на цените на имотите в България е над предупредителния праг

Развитието на пазара на недвижими имоти през 2017 г. беше много динамично във всеки един аспект. Интересът към имотите е много постоянен, ръстът на цените също. Равносметка за изминалата година и прогнози за новата 2018 прави председателят на Национално сдружение „Недвижими имоти“ Ирена Перфанова в специално интервю за Domaza новини.

Цените на имотите в повечето държави-членки на ЕС продължиха да се покачват през 2017 г. Според председателят на НСНИ има и пазари с частично надценени имоти. Тя уточни, че през 2016 г. в 25-те членки на общността цените на имотите са се движили нагоре, като в някой от тях ръстът е надвишил рисковия предупредителен праг от 6%. Сред тези държави като Чехия, Ирландия, Латвия, Унгария, Австрия, Португалия, Румъния, Словакия, Швеция, попада и България.

В анализа се посочва, че средният ръст на цените на имотите у нас продължава да е над предупредителния праг и през 2017 г., което за малък пазар като българския е опасно. "Покачването на цените на имотите може да бъде добър икономически показател, но може да е и рисков. Когато покачването е с голям процент за кратко време или с резки скокове, рискуваме да направим пазара по-бързо рисков.” Перфанова обясни, че такъв процес се забелязва в новото строителство, където поради засиления интерес предприемачите по логичен път покачват бързо цените, често от днес за утре с по-голяма разлика. Според нея това обаче оказва влияние на целия жилищен сегмент като дърпа цените и на останалите имоти нагоре. „Ние вървим няколко години след растежа на имотните пазари в Западна Европа. Но в сегашната международна политическа обстановка би било наивно да си мислим, че след като сме тръгнали нагоре няколко години по-късно, то имаме още няколко години силен ръст на цените. Нашият имотен пазар в момента е много зависим от процесите в Европа, затова трябва да наблюдаваме какво се случва там“.

Според Ирена Перфанова годината е била активна по отношение на продажбите в жилищния сегмент и в наемите при бизнес имоти, включително складовите площи. В София големите бизнес и търговски центрове отчитат висока активност. Трендът на ръст при цените продължи през изминалата година, интересът към новото строителство също, както и сделките „на зелено“.

Покупката на имоти е много тясно свързана със сигурността за влагане на парите, вместо съхранението им в банките. Тенденцията за инвестиране в по-големите градове е не само в България – това е глобален процес и той ще се засилва с течение на времето. Все повече бизнесът ще оказва влияние на местата, където хората ще живеят. Анализирайки предходните години и покупателната способност на българите като основни играчи на масовия пазар, очакванията бяха за укротяване на скока на цените с по-нисък процент, в сравнение с предишната година. Но засиленият интерес към новото строителство, почти нулевите лихви по депозитите, все още падащите лихви по кредитите, покачените наемни нива, неясното бъдеще на валутите, както и някой други фактори, продължават да движат пазара с по-бързи темпове от нормалното“.

Експертът обръща внимание на това, че не трябва да забравяме колко малък е обемът на нашия пазар и че основният инвеститор е българският. За да бъде секторът по-устойчив, Перфанова смята, че трябва да се търсят и развиват нишите в него, да се планират предварително териториите с конкретни проекти, които подсигуряват работни места и съвременна среда на обитаване, и да бъдат направени инвестиции в управлението на вече реализирани проекти. С възхода на ценовите равнища през 2017 г. беше обширно коментиран и въпросът дали има „балон“ в сектора или не.

В Гърция, Италия и Финландия са отчитали спад на цените в същия период, цените на жилищата в Австрия и Обединеното кралство също започнаха да демонстрират забавяне през 2017 г.

Ирена Перфанова обяснява и явлението „имотен „балон“, с което се дефинира българсският пазар на имоти през последните години. Тя коментира, че тази тенденция се означава много резки и безконтролни процеси, които водят след себе си големи загуби, фалирали предприемачи, голяма задлъжнялост към банките, незавършени проекти, замразени инвестиции, свръх предлагане и липса на интерес за инвестиране в имоти поради много комплексни причини. „Вече бяхме свидетели на подобен сценарий, но той се движеше от много други фактори, каквито не наблюдаваме в сегашния ръст.”

В момента ценовите нива в големите градове се равняват с тези от 2007-2008 г., като на места ги надминават. Т.е. ако 2008-2009 г. отчитаме като периода, в който „балонът се спука“, то ние вече наваксахме тези ценови нива, макар не в цялата страна.” Истината е, че следващото дъно на пазара ще бъде като закономерност по-високо от предишното. Затова инвестицията в недвижими имот е толкова устойчива във времето. Би следвало да очакваме и пикът да надвишава предишния.”

Имотният пазар има собствен ход, ръководен от съотношението между търсене и предлагане, но до известна степен може да бъде контролиран с политики и стратегии, за да не се превърне в „балон“. В основата на предприемането на такива политики стоят анализите за нуждите и капацитета на пазара, базирани на максимално реална и точна статистика, с каквато нашият сектор не разполага“.

Перфанова допълва, че друг рисков фактор е пренасищането на пазара с ново строителство в една и съща територия. Там, където има повече предлагане, отколкото търсене, цените тръгват надолу, а изкуственото им задържане на високи нива би довело до сценария от 2009 г. Според експертът, постоянната употреба на термина „имотен балон“ може да създаде и паника, която като резултат да предизвика още по-рязко покачване на цените.

Според тендециите пазарът на имоти продължава своята динамика и през 2018 г., търсенето и броят на издадените разрешителни за строеж също растат, както и започнатото строителство, а цените следват хода нагоре с темпове, каквито им позволяваме. Перфанова прогнозра, че лихвите по кредитите, може би за последна година, ще задържат ниските си нива, след което очакваме плавно да започнат да се покачват. „Влиянието на по-високите лихви би се усетило в продължение на няколко години, от гледна точка на процентното увеличение. Очаквам обаче банките да вземат авансови мерки при отпускането на кредитите като контролират оценките на имотите и ливъриджа.”

Тя заключва, че инвестицията в недвижим имот все още е един от най-добрите инструменти да запазим стойността на свободните пари от обезценяване във времето и нашият пазар предоставя тази възможност.

„Чисто браншово 2018 г. е годината, в която ще концентрираме максимално усилия да сложим по-ясни пазарни правила за заетите лица в бранша. Навлизаме в нова ера на бизнеса и сега е моментът да поставим основите на по-добре структуриран пазар. Много млади и перспективни хора излизат от престижни университети и търсят своята реализация. Те се явяват пълен контраст на миналото и ние трябва  да ги посрещнем подготвени.”

Според нея пазарът има нужда от качествени кадри, от иновативно мислещи хора, неопорочени с лошите практики на миналото. НСНИ провежда обучения, като дипломата за брокер на недвижими имоти, която заетите в бранша  получават, вече е търсен ценз брокерите. „Опитните професионалисти, които през годините са устояли на предизвикателствата на времето и въпреки това са запазили своя професионален морал се обединяват около целта да създадат имотен пазар от ново поколение в България. Не се ангажираме с никакви обещания, а с инициативност, позитивизъм и движение напред в крак със световните тенденции“.

В България професионалният пазар за недвижими имоти е нерегулиран, а това не е желаното бъдеще. По думите на Перфанова, близо 67% от пазарите в Европейския съюз са регулирани, а над този процент работи процесът на саморегулация. Това означава единна национална браншова структура, която създава етични и професионални норми, грижи се за повишаване на квалификацията на професионалистите, внедрява международните практики, и води политики за налагане на добрите практики, уточнява още експертът. Според международния опит, това е формулата за изчистване на нелоялните практики и повишаване на доверието на потребителите. Председателят на НСНИ коментира, че докато у нас няма законодателство, което да регламентира минималните нива на професионална грамотност на хората, заети в сферата на недвижимите имоти, етичната им професионална отговорност и тяхната регистрация в задължителен професионален регистър, НСНИ ще продължава да работи едновременно в две направления  – и за законодателство, и за саморегулация.