В „призрачните градове“ на Китай има празни жилища за цяла Франция

Космическият дълг от 300 млрд. долара на Evergrande постави целия пазар на недвижими имоти в Китай под светлините на прожекторите. Заедно с кризата при строителния гигант, на преден план изпъкнаха и десетките милиони празни жилища в т.н. „призрачни градове“, намиращи се на час или два извън големите космополити, като Шанхай и Пекин. Макар че тези места са свидетелство за зависимостта на Китай от недвижимите имоти като двигател на икономическия растеж и за вярата му в сектора като безопасна инвестиция, точната им бройка е трудно да се определи.

Какво представляват „призрачни градове“ на Китай?

Най-известният от китайските градове-призраци може да е новият град Ордос, известен също като Кангбаши, намиращ се в района на Вътрешна Монголия. Първоначално той е предназначен да приюти милион хора, но впоследствие бройката на потенциалните му заселници се свежда до 300 хиляди. Към 2016 г. в него живеят едва 100 хил. души. Кангбаши все пак успя да примами жителите, след като Китай премести някои от най-добрите си училища в града, съобщава Nikkei по-рано тази година.

През 2015 г. фотографът Кай Каеммерер пътува до Китай, за да изследва градовете-призраци. Неговите снимки показват безкрайни редици високи сгради с почти никакви признаци за човешки живот. Тези незаети единици представляват значителна част от огромния пазар на жилища в Китай, който е два пъти по-голям от този в САЩ и достига 52 трлн. долара през 2019 г.

Данните от най-новото публикувано китайско проучване за домакинското финансиране показват, че 21% от жилищата (около 65 милиона) са били свободни към 2017 г., съобщава The Wall Street Journal. За сравнение, броят е достатъчен да събере цялото население на Франция.

Как Китай се сдоби с всички тези празни имоти?

Първото нещо, което трябва да разберете за китайските градове-призраци, е, че те не са в окаяно състояние. Вместо това са пълни с нови строежи, които са купени като инвестиции. Те също са симптом на несъответстващо търсене и предлагане.

Това, че тези жилища са празни, означава, че са разпродадени на инвеститори и купувачи, но не са заети нито от собствениците, нито от наемателите“, посочва за Insider Дзин Сун, старши преподавател по китайски и източноазиатски бизнес в King's College London.

Всяка година Китай започва да строи 15 милиона нови жилища – пет пъти повече от САЩ и Европа, съобщи The Economist през януари.

Култура на инвестиции в недвижими имоти

Общата тенденция на повишаване на цените на жилищата породи огромно търсене на втори и трети имот“, обяснява Сун. „В рамките на две десетилетия цените на жилищата са нараснали многократно на много места, включително в големите градове. Повечето хора в Китай не са преживели значителен взрив на балони с недвижими имоти, подобен на този в САЩ през 2008 г. или Япония през 90-те години.“

Сун обяснява, че ръстът на цените води до силно разпространеното убеждение, че недвижимите имоти са най-добрият начин за запазване и генериране на богатство.

Степента на собственост на жилища в Китай е висока – повече от 90% от домакинствата са собственици на жилища, според проучване от януари на Националния център за биотехнологична информация. Над 20% от собствениците на жилища в Китай пък притежават повече от един дом. За сравнение, САЩ имат 65% собственост на жилища.

Търсенето обаче - и тук възниква несъответствието - е повлияно от редица фактори“, отбелязва Бернар Ау, икономист, който наблюдава Азиатско-тихоокеанския регион за Coface. Сред тях е нарастващата недостъпност на жилищата, застаряващото население и забавянето на растежа на населението. Ау посочва преброяването на Китай през 2020 г., което регистрира най-бавния прираст на населението от 70-те години на миналия век.

Смекчаване на риска

Evergrande има повече от 1300 разработки, разпръснати в 280 града в Китай, в които живеят повече от 12 млн. души, пише на уебсайта компанията. Но фирмата има и 300 млрд. долара дълг, което я прави най-задлъжнялата в света. Освен това тя има 1.6 млн. апартамента, които не са довършени. Междувременно продължава да не плаща част от вноските по дълговете си.

През 2017 г. Bloomberg описва кошмарния сценарий на Пекин, при който хората ще се втурнат да разпродават вторите си имоти, ако се появят пукнатини на пазара, като по този начин цените ще се понижават. Според Ли Ган, професор по икономика в Texas A&M University, това няма да бъде се случи сега.

Вместо това правителството ще възпрепятства толкова много завършването на продажба, че ще възпира собствениците на жилища да продават“, казва Ган. „Китай може да спре транзакция. Правителството може да промени броя на годините, през които трябва да сте притежавали на жилището, за да го продадете. Или ако цените са твърде ниски, правителството няма да ви даде сертификат за продажба.“

Според него това е причината да не се види значително намаляване на цените, но обемът на транзакциите ще се свие драстично. Този ход – потискането на продажбите на жилища – може да навреди на тези, които трябва да продадат домовете си, за да получат достъп до пари. „Недвижимите имоти са огромна част от състоянието на хората. Ако имат нужда от него за образование, здравословни проблеми или пенсиониране, ликвидността е застрашена“, отбелязва Ган.

Риск от „заразяване“

В по-широк мащаб Evergrande представлява риск за по-голямата китайска икономика. Експерти казват, че дълговите проблеми на корпорацията могат да засегнат други предприемачи в Китай и да създадат нова вълна от неизпълнение на задължения. Миналата седмица китайският предприемач Fantasia пропусна краен срок за изплащане на 206 млн. долара. А писмо от септември 2020 г. показва, че дълговете на компанията са обвързани с поне 128 банки, съобщи Reuters.

Друга опасност е, че кризата с Evergrande може да промени възприятието на Китай за недвижимите имоти като безопасна инвестиция. Това е проблем, когато секторът на недвижимите имоти съставлява 29% от брутния вътрешен продукт на страната.

Правителството силно зависи от това, че домакинствата продължават да инвестират в недвижими имоти“, каза Сун. „Така че ако балонът се спука, това неизбежно ще компрометира доверието на хората в недвижимите имоти. Това означава, че забавянето на недвижимите имоти ще доведе до влошаване на икономическия растеж и държавните финанси.”