Интервю | Лихвите по ипотечните заеми плавно ще нараснат до 2.8 – 2.9%

Г-жо Тотева, БНБ има нови изисквания към банките, свързани с отчитането на определени показатели при ипотечното кредитиране. Темата се завъртя и се роди заблуда, че БНБ затяга кредитирането. Но как тези нови изисквания променят работата на банките и променя ли се нещо за кредитополучателите?

От гледна точка на банките това не е нещо, което ще промени работата им. Поне за значимите банки съм сигурна, че това е така. За Банка ДСК това са индикатори, които следим и към настоящия момент, така че промяната е по-скоро само една допълнителна отчетност към регулатора. Тя трябва да се случва на тримесечна база и ние, разбира се, ще изпълняваме. 

За кредитополучателите няма никаква промяна. Към момента няма индикации за промяна в кредитните изисквания на банките. И за да обобщя отново – въвежда се допълнителна отчетност към БНБ.

Има ли нужда БНБ да предприеме някакви допълнителни мерки за ограничаване ръстовете при кредитирането?

На практика ролята на БНБ като регулатор е да следи за наличието на някакви рискове за сектора и доколко той е стабилен. Нашият прочит на това, което излезе в неговия доклад на 20 май, е, че към момента секторът е изключително стабилен. Дори тези 6 индикатора, които ние ще отчитаме към БНБ, са част от доклада. Там виждаме съотношение кредит/пазарна оценка на имота, съотношение на вноските за настоящия кредит към доходите или на всички задължения към доходите. Това са показатели, които ние следим през последните години и дори при увеличената кредитна активност нито една от банките не е предприела промени в посока на релаксиране на риска. С две думи – кредитните стандарти остават на едно и също ниво.

Моят прочит е, че няма нужда от допълнителни рестрикции, защото пазарът е стабилен, банковата система е стабилна и това увеличение при кредитирането се дължи от една страна на повишаването на доходите на всички нас – заетите в икономиката на страната и нуждата ни да живеем по-добре. Ръстът се дължи изцяло на новите кредити, които се дават с цел закупуване на имот. Повишението на доходите ни и благоприятната макроикономическа среда, в комбинация с ниските лихвени проценти, са двигатели на ръстовете, които виждаме.

И все пак настоящите ръстове са най-високите на годишна база от 2008 г. насам. В този ред на мисли има ли някакъв риск за банковата система и за платежоспособността на клиентите?

Не би следвало да имаме такива притеснения. На база на това, което виждаме към днешна дата, България се намира в много по-ниска степен на задлъжнялост. Ако ипотечните кредити, съотнесени към брутния вътрешен продукт (БВП) на България, са 11%, средната стойност за Европа е 40%. Имаме доста по-ниска задлъжнялост, една догонваща икономика и растящи доходи. Виждаме, че доходите ни са нараснали към декември миналата година с 15%. В същото време цените на имотите са нараснали с 10%, т.е. те изпреварват като ръст и жилищния индекс.

Ниските лихви, ниската безработица и инфлацията, която считаме, че ще влезе в нормата от около 2%, каквото е и очакването на Европейската централна банка – всичко това съвкупно съвкупно не ни дава повод за притеснение, че клиентите не могат да изплащат кредитите си. Ще ви дам още няколко примера. Средното ниво на кредит спрямо пазарната стойност е 74%. Средният коефициент дълг/доход е под 40%. Банките работим с данни и показатели, а към днешна дата те изглеждат стабилни. В съвкупност с макроикономическата среда и с перспективите, че нашите доходи ще продължат да растат, не виждаме причини за притеснения.

Споменахме вече няколко пъти доходи, безработица. Всъщност пазарът на труда изглежда ключов за кредитирането като цяло.

Да, ние следим пазара на труда и точно тази ниска безработица. Виждаме дори липса на кадри в определени сектори, която става все по-голяма. По отношение на доходите мога да спомена и ръстовете, които виждаме в България спрямо средната работна заплата в еврозоната. Към март средната заплата в еврозоната се е увеличила с 1%, докато в България – с 8%. И все пак тя е на 50% от средноевропейската – 1060 евро за България и 2150 за еврозоната.

С каква цел клиентите теглят ипотечни кредити и променя ли се тя в последните години?

Клиентите теглят кредити за покупка на имот за собствено ползване. Около 90% от кредитите са за жилищни нужди. Това е положителна индикация за стабилността на кредитирането, защото ако в миналото сме имали повече кредити за текущи потребности, сега виждаме едно изцяло целево кредитиране. Хората купуват тези имоти, за да подобрят условията, в които живеят. Има много статистики и покрай това доколко е здравословен ръстът на жилищния пазар. Нека разгледаме например коефициента на пренаселеност, както и на достъпност. Ако средно на едно домакинство са необходими 30 кв. м площ на един човек, в България сме много далеч от този индикатор и сме една от държавите с най-висока степен на пренаселеност.

Имаме много какво да подобряваме в качеството си на живот, което е възможно като живеем в имоти с по-добри характеристики. Имаме и позастаряващ сграден фонд, развиваща се инфраструктура и клиентите купуват именно това. С нарастването на техните доходи и с ниските лихви логично те взимат решение да живеят в имот, който им дава повече комфорт.

Какъв е средният размер на жилищните кредити, които Банка ДСК отпуска и как се променя той в последните години?

От началото на тази година средният размер се движи около 180 – 185 хил. лв., като той се увеличава в унисон с ръста на цените на недвижимите имоти. За предходните години е бил около 10% по-нисък и е нормално да следва същата тенденция. От една страна, основен двигател за ръста на размерa на кредита е поскъпването на недвижимите имоти, което видяхме последните години. От друга страна, с нарастването на доходите на клиентите те могат да изберат да купят по-скъпи имоти. Ние виждаме клиенти с все по-високи доходи, по-голямо самоучастие, по-здравословен коефициент дълг/доход.

Каква част от цената на имота финансира банката?

Стандартно банката финансира около 80%, т.е. очакването ни е клиентите да имат около 20% самоучастие. В практиката виждаме все повече клиенти, които имат 20 – 30% или повече самоучастие и според мен това е здравословно.

Имате ли собствен таван, който сте си определили като политика?

Нека дам пример За София. За покупка на тухлена конструкция ние финансираме до 90% на база на пазарната стойност на имота. Имаме предимството да сме с много опит като кредитор. Най-големият портфейл ипотечни кредити е именно на Банка ДСК и ние валидираме пазарните стойности на всички оценки, които предоставяме. Така че кредитните ни условия са изключително консервативни в определени ситуации. Когато считаме, че не е здравословно за клиента да му дадем кредит, ние не го даваме.

А удължава ли се срокът, за който се отдават ипотечните заеми в последните години?

Няма значително увеличение на срока. Средният срок е 25 – 26 години. Дори и да има промяна, тя е минимална – с няколко месеца. Но 26 години е средният срок на кредитите, които сме отпуснали от началото на годината, при максимален срок за Банка ДСК от 30 години.

Европейската централна банка понижи основния си лихвен процент миналата седмица. Това ще окаже ли някакво влияние върху лихвите по ипотечните заеми, които са на рекордно дъно, и как очаквате те да се движат тази година?

Пряка връзка между двете няма, защото лихвите по ипотечните заеми в България се определят на база на референтен лихвен процент, базиран на средните лихви по депозитите. Това е много благоприятна ситуация за нашите клиенти, защото системата е свръхликвидна и ние имаме добра предвидимост как ще се движат лихвените проценти. В момента те са на исторически най-ниските нива – около 2.6%, което аз лично не вярвам да падне още. По-скоро очакванията ни са за едно плавно увеличение до 2.8 – 2.9%. Не е нещо, което може да направи съществена разлика във вноските на клиентите.

Мога да дам един кратък пример. Ако говорим за кредит от 200 хил. лв. за 25 години при лихва 2.7%, вноската е 917 лв. Ако лихвеният процент се увеличи на 3%, вноската се увеличава с 30 лв., или на 948 лв. Неусетно почти. При половин пункт увеличение тя скача с 50 лв. при лихвен процент 3.2%, но, както казах, не очаквам това да се случи в краткосрочен план.

По-скоро лихвените проценти ще нараснат съвсем малко и това няма да има отражение върху възможностите на клиентите да изплащат своите кредити или да взимат такива. Още повече и в унисон с очакванията ни за нарастващи доходи и за намаляваща инфлация.

Как очаквате да се отрази на пазара на имоти и на ипотечното кредитиране евентуалното влизане на България в еврозоната?

Моите очаквания са това да има изцяло положителен ефект, но не и значителен такъв, защото цените на имотите и в момента са в евро и по-скоро самото влизане ще увеличи имиджа на страната и до някаква степен интереса на инвеститори в покупка на недвижими имоти. Това ще помогне и за благосъстоянието ни като държава членка в посока увеличаване на доходите ни в една догонваща икономика.

Виждате само позитиви.

Точно така, виждам само позитиви и също така не очаквам имотите да поевтинеят.

Едно от основните опасения на българите относно влизането в еврозоната е инфлация. Вие мислите ли, че може би в момента хора инвестират в имоти, за да заключат там парите си, за да не се обезценят?

Присъединяването на Хърватия показа, че ефектът върху инфлацията е незначителен, т.е. по-скоро бихме могли да очакваме закръгляне на цените или някакви нелоялни търговски практики. В този ред на мисли, не считам, че клиентите трябва да прибягват до покупка на имот с тази цел и да имат тези страхове за рязко увеличение на инфлацията.

Предвид влизането на България в еврозоната банките все повече говорят за големия кеш извън системата. Много хора нямат банкови сметки. Около една трета от сключените имотни сделки са с ипотечен кредит. Възможно ли е част от този кеш извън системата да отива в имотни сделки и да движи отчасти цените на имотите допълнително нагоре?

Това е хипотеза, която не можем да докажем, но по-скоро мога да дам моя прочит на това, което виждаме. А той е, че цените се движат от високото търсене, поскъпването на строителните материали, ниските лихви и от нарастването на нашите доходи. Когато говорим за сделки с ипотечен кредит, в големите градове като София над 50% от сделките са с ипотечен кредит. И като цяло броят на сделките с ипотечен кредит нараства.

А какви са новостите в процеса по предоставяне на ипотечен заем? Виждаме все повече банки да въвеждат онлайн предварително одобрение.

От три години ние имаме много опит в дигитализирането на процеса. Пример е платформата ни DSK Home. Към днешна дата тя се наложи като една от водещите на пазара. Чрез нея предоставяме не само предварително одобрение, но и много повече – т. нар. ипотечна екосистема. Искаме да улесним живота на клиентите ни, когато вземат решение за имот и да скъсим времето до неговата покупка. Предварителното одобрение е част от процеса. То може да бъде изцяло дигитално. Към днешна дата нагласите са все още по-консервативни и около 85% от клиентите ни предпочитат да имат пряк физически контакт с наш колега и да виждат лицата на хората от банката.

Но пък интересът към спестяването на време и улесненията, които можем да им дадем, също така нараства. През DSK Home ние можем да ги консултираме онлайн, да попълнят документите си изцяло онлайн, да получат оферта от банката, както и да проследяват какво се случва със статуса на техния кредит през т. нар. ипотечен портал. Това е едно огромно улеснение и ние виждаме, че и измерванията ни за клиентска удовлетвореност растат, а срокът за отпускане на кредит – намалява. Именно това е и нашата цел, въпреки че ипотечният кредит е най-консервативният продукт в банкирането на дребно – да продължаваме да развиваме неговата дигитализация.

В какво бъдеще виждате възможността отпускането на ипотечен кредит да се случи изцяло онлайн?

Ние вече имаме такива отпуснати кредити. Продължаваме постоянно да надграждаме процеса, за да скъсяваме стъпките и итерациите с клиента по време на неговото отпускане. Това вече е факт. Можем да подпишем договор изцяло дигитално с наш клиент и вярвам, че в бъдеще ще има все по-голям интерес от клиентите, като ние ги подкрепяме с много информация, инвестираме в това да предприемаме стъпки в процеса на отпускане на кредита изцяло автоматизирано.

Например, предварителното одобрение е нещо, което Банка ДСК автоматизира за голяма част от решенията си и клиентът може още с подаването на искане да получи отговор от страна на банката. Ние като банка кредитор искаме и да си набавим максимално много информация самостоятелно, без да се налага клиентите да ходят по други институции. Извличаме данни през регистрите, за да спестим време на нашите клиенти.

В последната година изкуственият интелект стана голяма тема в икономиката като цяло. Намира ли вече той приложение в ипотечното кредитиране и какво очаквате да е то в бъдеще?

Към днешната дата Банка ДСК използва много machine learning, за да нямаме стандартизиран подход към всички наши клиенти, а да можем да им даваме персонализирани преференциални оферти. В своето ежедневие и аз използвам изкуствен интелект, за да си набавя необходимата информация при подготовка за срещи и дори мога да си изготвя презентация. Това спестява време – техническата част – но винаги е необходим човешки прочит, когато взимаме важни решения.

За в бъдеще очаквам, че изкуственият интелект ще навлезе все повече и ще ни помага да развиваме продуктите и услугите, които имаме. И то т. нар. генеративен изкуствен интелект. Ако стъпим в процеса по ипотечно кредитиране, той би могъл да улесни избора на клиента от самото начало с определени критерии относно имота, който иска да намери, давайки много повече дълбочина. Ако говорим за конкретика – какви да бъдат неговите характеристики, каква да бъде локацията – всичко това може да бъде извадено за клиента още в самото начало, да бъде съпоставено с необходимите характеристики на пазара, за да може той да вземе лесно решение.

В консултирането на клиентите и в момента имаме чатботове. Очаквам това да бъде надградено, продължавайки през автоматизирано попълване на документи – за искане на кредит, стъпвайки на информацията за клиента, която изкуственият интелект може да набави и т. н. Не бих заложила, че изкуственият интелект ще навлезе в дълбочина до самата оценка на риска в краткосрочен план, но като набавяне на данни и като надграждане на клиентското изживяване, да – със сигурност очаквам, че в бъдеще ще се набляга и на него.