Мултифункционалните проекти са бъдещето на София

Най-търсените недвижими имоти в София през тази година са офис площите, но трендът е вниманието на инвеститорите да се пренасочи към мултифункционални проекти, които съчетават и предлагат различни услуги. Тази тенденция се очерта по време на дискусия за взаимосвързаността между планираните и реализирани бизнес зони и придвижването в града.

От анализ на „Визия за София” става ясно, че пазарът вече е пренаситен откъм тясно ориентирани сгради за търговски площи и търсенето на гъвкавост е методът, по който се трансформират градските зони през изминалите години.

Икономическата конкурентоспособност на бизнес зоните вече не зависи само от цената на наема, а все по-често обхваща дизайна на работното пространство, местоположението и качеството на работното място, както и градската среда като инструмент за привличане и задържане на таланти.

Пример за това са бизнес райони като London City и La Défense в Париж, създадени като работна среда с преобладаващи офис сгради, се превръщат в райони с многобройни услуги, жилищни функции и динамичен културен живот.

Проучване на Ernst&Young от 2017 1/3 от запитаните заявяват, че бизнес районите трябва да добавят повече жилищни имоти и социални функции. В множество интервюта експертите потвърждават, че предоставянето на повече жилища в рамките на бизнес зоните е добър начин да се развие квартал, да се поддържат социални и културни събития, които да ги правят добри мяста за живеене. Освен жилищните функции, изграждане на училища и детски градини е важно за развитието на качествен район със смесено предназначение.

Мултифункционалността на бизнес зоните постепенно започва да навлиза в България. Пример за това е „Гранд Каньон” в кв. „Младост”, който получи разрешение за строеж през пролетта на 2017 г. Проектът на турския предприемач Garanti Koza ще има застроена площ от 250 000 квадратни метра, включващ жилищни и хотелски части, както и зона за продажба от 40 000 квадратни метра. Вторият софийски проект на компанията – ”Град в града” до столичната болница “Пирогов” също е планиран като смесено строителство с голяма търговска зона.

Пример за съществуващо мултифункционално градско пространство в София е „Бизнес Паркът”. Самото пространството на парка се използва не само за работа, но и за развлечение. Организират се и многобройни събития. Бизнес паркът предлага мултифункционален микс, който влияе далеч извън физическите му граници и повишава цената на имотите в „Младост”.

Смесването на функции не се търси само от инвеститорска страна, а е в полза за града и жителите му. Монофункциалността изисква много ресурси, добра свързаност  и зони, които функционират само през определено време на деня – офис-пространства през деня, а жилищни вечерта. Затова е важно да се анализира и по какъв начин се насърчава създаването на такива зони чрез градското планиране.

Смесената мултифункционална зона е инструментът за планиране, определен за първи път в Общ Устройствен план на Столична община. Според Наредба №7 „смесената централна зона обхваща територии, предназначени за многофункционално ползване“. В тези „могат да се изграждат: административни и делови сгради, сгради за социални, просветни, учебни, културни, религиозни и други обществени дейности, търговски и други обслужващи сгради и комплекси, жилищни сгради, в т.ч. със смесено предназначение, хотели и заведения за хранене и развлечения, сгради за безвредни производствени и занаятчийски дейности…“

Високото бъдеще на София е притеснително

Тези тенденции тепърва започват да се развиват в столицата, но носят със себе си и притеснението, че инфраструктурата в града не може да поеме автомобилния трафик, който ще се образува след реализацията на новите мултифукционални зони.

Многобройните инициативи за изграждане на високи сгради са показател, че има търсене на такива недвижими имоти в София и то се очаква да продължи. B началото на годината са въведени ограничения за височините в Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО). Въведено е ограничение за кота корниз до 50 м за територията на Централната градска част, с изключение на бъдещото застрояване в новия делови център около бул. „Тодор Александров”, и до 75м за южните части на София – за тези зони, в които не са посочени максимални стойности за кота корниз на сградите в приложението по чл. 3, ал. 2 към ЗУЗСО. 125 метра е ограничението за северните, западните и източните части на София и само до 15 м в кварталите от Витошката яка. Тези промени целят да регулират облика на столицата.

Неслучайно и строителството на високи сгради в южните части на София предизвика публични дискусии. Протестите на жителите на „Младост” и „Лозенец” срещу конкретни планирани високи сгради показват и осъзнаването на връзката между трафик и мащабно строителство и изострената гражданска чувствителност към ефектите от нея. От Столична община казаха, че споделят притесненията на живущите в тези райони и работят в посока на регламентиране на зоните за високо строителство чрез приетите промени в ЗУЗСО, които предвиждат определянето на тези зони да стане при актуализацията на Общия устройствен план на СО.

Разгледаните тенденции и анализи от екипа на „Визия за София” ясно показват, че влиянието на високите сгради далеч надхвърля определянето на техния размер. Нужен е комплексен подход и синергия между инвеститори, администрация и ползватели за разработване на иновативни и устойчиви инструменти за ефективен транспортен достъп и стратегии за оптимизиране на трафика. Такъв подход би бил от полза за всички заинтересовани страни, тъй като качествената градска среда, както доказват проучванията, е еднакво важна, както за жителите на един град така и за бизнес средата в него.

Разпределение на инвестициите

При анализ на местоположението на големи офис площи се наблюдава определено доминиране на южните и и югоизточни райони на столицата. От MBL отчитат, че 72% от общия обем на сделките за офис пространства през първото тримесечие на 2018 г. са сключени за офиси именно в тези райони. По-данни на Столична община, най-много разрешения за строеж на жилищни сгради са издадени също за южните територии на София. Ясна е тенденцията, че тази част на града запазва и увеличава инвеститорския интерес, както в сегмента на жилищата, така и при офисните площи. Най-динамичната зона е тази около бул. „Цариградско шосе” и Бизнес Парк София с 62% от сключените сделки за изграждане на офис сгради. В тази зона са и най-големите планирани офис пространства в следващите години, като Гаритидж Парк и Sky Fort.

Едни от първите офис сгради от ново поколение в града са осъществени именно в южната зона на Хладилника – Expo 2000 и East Park Trade Center през 2005 г., като зоната остава гореща инвестиционна дестинация и до днес. Следващата зона, която бележи развитие, е тази около вече съществуващия Бизнес Парк София, където през 2009 и 2010 се осъществяват проектите Камбаните Бизнес Център, Матрикс Тауър, Адора Бизнес Център.

В последните две години най-голямо строителство на мащабни офис проекти се наблюдава в свободните площи около „Цариградско шосе”, но заради увеличеното търсене нови офис сгради, такива са планирани в почти всички части на южна и централна София. Северната и западната част на града засега остават извън инвестиционния интерес, но там се намират повечето бивши индустриални терени в София. Такъв тип райони са всъщност и едни от най-успешните развити проекти в Европа, например бившата индустриална зона в западен Цюрих и северния район на Амстердам. При правилно планиране на функции и инвестиции, тези райони на София биха били конкурентни на южните офис дестинации.

„Картата на локациите на бизнеса от последните години следва бул. Цариградско шосе и бул. България. Въпреки метрото, не се развива централната зона около бул. Тодор Александров, и в северните райони на града, също няма големи бизнес сгради. С общинско предприятие Софпроект работим по функционален анализ на града. След внимателен анализ трябва да създадем инструменти за стимулиране на създаването на истински многофункционални зони, както и за мултифункционалност не само на зоните, но и вертикално - на сградите.”, коментира Здравко Здравков, главен архитект на Столична община.