Вече 13 – 14 години не се решава проблемът с обитавани сгради без Акт 16

Арх. Диков, какви са правомощията на различните отговорни институции, когато се бави издаването на актове 14, 15 и 16? Хората с такива проблеми не знаят към кого да се обърнат...

Всъщност най-същественият документ в едно строително е финалният документ, т.нар. Акт 16, или това е удостоверение за ползване. Понеже една сграда не е случайно съоръжение и от нейното състояние, от това доколко тя отговаря на нормите и правилата и на всички изисквания на закона в нашата страна, зависи живота и здравето на хората – не само на тези, които пряко я ползват, но и на случайни минувачи. Заради това навсякъде се отделя специално внимание на приемането на сградата и на удостоверяването, че тя е годна за ползване. В издаването на тези документи има редица неща, които трябва да се свършват преди да се започне самата Приемателна комисия, а самата Приемателна комисия е длъжна да разгледа внимателно обекта, който приема и всички участници от най-различни институции трябва да са уверени, че нормите, които ги касаят са спазени. Тук вина не трябва да се търси.

Има някои подробности, които би следвало хората да ги знаят. Примерно това е съгласуването с пожарната. Пожарните правила са изключително важни. Аз, като проектант с дългогодишен опит, съм се срещал с всякакъв вид случаи. Много често инвеститорите, които понякога тръгват с голямата кошница да правят чудеса, като започнат да свършат парите, започват да се чудят откъде да отрежат и да спестят. За съжаление, разходите, които са за пожарната безопасност на сградата не са никак малко, те идват във финала, а някои инвеститори си мислят, че биха могли да ги спестят. Заради това специално органите на пожарната много внимателно преглеждат финалния продукт. Някои път има забележки, които не се отстраняват навреме от инвеститор и строител, и това води до забавяне на сградата. Когато такъв член на комисията, като например представител на пожарната, не подпише документа, се прави нова комисия. Заради това със сигурност пожарната е една от институциите, която много предприемачи и колеги винят за забавяне. Според мен обаче по-скоро вината си е тяхна, ако те са смятали, че нещо може да мине между капките и да се приеме без да отговаря точно на нормите.

Другите, които понякога бавят документацията, са самите собственици. Заради това винаги съм съветвал всички мои възложители като инвеститори или като строители да не раздробяват собствеността на една сграда преди да се подпише Акт 16. Всеки собственик, който има документ – нотариален акт за собственост – той се явява вече участник по страна на възложителя в самия процес. Когато една жилищна сграда се разпродаде от инвеститор или строител с идеята да си прибере всичките пари преди да е приключила процедурата за удостоверението за разрешение за ползване, тогава вече този, на който е продал, той се явява на практика равностоен партньор в приемането на сградата. Някой път се поставят допълнителни условия при тези собственици, защото техният подпис също трябва да се положи на документа.

С бума на жилищния пазар доста хора купуват апартаменти, казва им се, че след 2 години сградата ще влезе в експлоатация, но това не става реално. Това ли са едни от основните причини за забавянето на жилищни сгради, в които живеят хора, да влязат в експлоатация?

Може да живеят в сградата преди Акт 16, има масово такива случаи. Аз се опитах по времето, когато бях в Столична община, да ги изчистя, защото те са проблем на хората, но и на общината, която е сериозен губещ, защото всъщност тези хора не си плащат и данъците, след като не са получили разрешение за ползване и не са регистрирали официално собствеността.

Специално за тези, които живеят вече там, а не са получили Акт 16, има много причини за забавянето. Има причини, примерно, които са в строителя. Строителят изнудва собствениците да му плащат допълнително пари. Имал съм случай, в който, завършена сграда, която е платена от всички собственици по договор на 100%, строителят в един момент започва да поставя условия за доплащане, защото трябва да се направи нещо допълнително и всъщност той съвсем съзнателно бави получаването на документа за разрешение за ползване.

Има случаи, когато има недостатъци в инженерните мрежи. Имал съм случаи, които едва ли преодолени и сега. Все пак аз преди 9 години съм напуснал общината, но тогава имаше доста случаи по периферните райони с условие, че докато се завърши сградата ще се реши въпросът с примерно водата, канала или електричеството. Сградата обаче се завършва, въпросът не е решен, направени са връзки с вода и ток на ръба на закона, но сградата не може да получи разрешение за ползване, защото тези връзки не са на практика узаконени. Има сгради, които от много години стоят така – завършени, ползват се и най-куриозното е, че тези експлоатационни дружества, които са дали тези временни разрешения, те си получават парите за консумацията, получават си таксите, а хората живеят извън правилата за приемане на обектите.

Има случаи, когато се води спор между строител и инвеститор, и това също бави издаването на документи. Те са изключително много казуси, които биха могли да попречат. Няма, или аз поне не знам, с изключение на някои недобросъвестни строители и инвеститори, в повечето случаи не е целенасочено бавеното. Просто има определени условия, които трябва да се изпълнят и пострадали са не само тези, които са купили имоти, но и тези, които искат да си съберат докрай парите, защото има коректни строители с договори, в които се казва, че получават цялата сума след като въведат сградата в експлоатация. Така че потърпевши някои път са строителите, някои път инвеститорите. Във всички случаи бавеното на удостоверението за ползване потърпевши са и общините.

Ясно е, че главният архитект издава разрешението за строеж, започва строежът, след това идва моментът за Акт 15, при който участват инвеститор, строител, надзор и др. Къде се къса връзката?

Акт 15 е един междинен акт, който на практика няма процедурно значение. Той е предаването на сградата от строителя на инвеститора, тъй като Акт 15 целта е да прегледа инвеститорът как е изпълнена поръчката, за която той плаща, да открие забележки. В Акт 15 се вписват забележките на този, които е дал парите към този, които е построил сградата и се дава определен срок, в който тези забележки да се отстранят. На практика акт 15 няма значение в процедурата, за която говорим. Той е един междинен вътрешен акт между строител и инвеститор.

А къде се къса нишката и защо е тогава това забавяне, след като всички участници в тези актове имат строго регламентирани права и задължения, а в ЗУТ са разписани и конкретни срокове?

Аз Ви разказах причините досега. Те никога не са еднакви.

А кой може да контролира тези процеси, за да се случват по-бързо?

Общината няма правомощия да ги контролира, за съжаление или за радост. Всъщност основните хора, които могат да контролират тези процеси, са тези, които дават парите, т.е. клиентът и този, който си е платил, за да получи определен продукт. Това е същото все едно отиваш в магазина и казваш, че искаш да си купиш 1 кг месо и магазинерът ти казва Добре, плати си сега, но месото ще ти го донеса след 1 седмица, ама може и да е след 3 седмици“. Плащайки всеки гражданин или фирма получава права да контролира този, на който е платил.

Същото е и с възложителите. Инвеститорът, когато плати на строителя, той трябва да има гаранцията, че условията му ще бъдат изпълнени точно. Това са взаимоотношения, които се решават чисто договорно. Ако в договора, с който ти си купил жилище е записано ясно, че това е датата, в която трябва да си получиш ключовете на жилището с Акт 16 и въведено в експлоатация, и ако не го получаш, тогава следват някакви неустойки. Товаа значи, че този човек се грижи за парите си и за това, което плаща, за да получи продукт.

Разбира се, има и т.нар. форсмажорни обстоятелства, които оневиняват до известна степен тези, които строят и тези, които изпълняват. Има някои недостатъци, които много често се случват, че сградата като обект може да бъде готова за приемане, но трафопостът, от които се захранва и може да е вътре в нея, не е приет. Процедурите по приемането на тези два обекта, които всъщност физически може да са един обект, вървят по две отделни пътеки. Някой път сградата е готова, но трафопостът не е приет и сградата стои без официално да е пусната в експлоатация. Това са случаи, когато не може да се нанесат хората да живеят, защото няма ток. Друг е случаят, че примерно не е завършен канала, трети случай – че не е завършена някакъв друг вид инфраструктура, но това са относително малък брой случаи.

Аз върнах малко лентата назад и попаднах на журналистически материали от 2010 г., в които се посочват конкретен брой сгради в София, които нямат Акт 16, но се обитават. По онова време, когато самият Вие сте бил главен архитект на София, е ставало въпрос за 15 хил. жилища. Някъде води ли се официална статистика за броя на жилищните сгради, които очакват да получат различни актове и ако се води, кой е отговорен за съхраняването на тези данни?

Аз тогава понеже се бях заел да се опитам да реша този въпрос, който се е наслагвал с много години назад, бях направил една статистика, която към онзи момент е била вярна. Към този едва ли ще е релевантна. На практика няма орган, който да следи дали има сгради, които са завършени, обитават се, а пък всъщност нямат разрешение за ползване.

Ще Ви разкажа един куриозен случай от времето, когато аз бях в Столична община. Общината е потърпевша, ако има случаи, където е нарушено ползването на общинска собственост. Бях в Нова телевизия с водещи Георги Коритаров и Лора Крумова, и ми зададоха въпрос как може една сграда на ул. „Граф Игнатиев“ тротоарът й да е заграден повече от 10 години и да не може да се ползва, защото сградата е в строеж, скелето е заело тротоара и хората трябва да вървят към платното. Аз като се върнах в НАГ направих проверка и видях, че има една сграда, която я завършиха сравнително скоро – преди 3-4 години – сграда, която е започната да се строи 1994-95 г, водел се е спор за собственост, увиснал е в съдебни процедури и сградата със скелето стои повече от 10 години без да се ползва тротоара. Попитаха ме тогава как се допуска това и колко плащат тези, които заемат тротоара. Справката, която направих, показа, че се плащат символични пари за тротоарно право. Направих предложение, прие се и въведохме за тротоарно право в широкия център на София, когато се строи и се заема, да се плаща по 1 лв. на 1 кв.м на ден.

Въведохме таксата, но тогава идеята ми беше не да печели общината от това тротоарно право, а да принуди строителя, в момента, в който излезе над първа плоча да освободи тротоара и да продължи да си строи нагоре. Идеята беше да се избърза, за да се освободи тази общинска собственост. Сега не знам как се практикува, не знам дали изобщо има такава практика, но за такива обекти, които засягат общинска собственост и интереси, мисля, че там трябва общината да се намеси, включително и за сгради, които се обитават, но нямат Акт 16. Общината е директен губещ на пари.

По онова времето, когато темата е била във фокуса на вниманието, правени ли са изчисления какви точно са загубите на общината заради такива обекти?

Правихме изчисления и бяха не малко милиони на година, и то преки загуби от това, че тези хора на практика не си плащат данъците.

А какво е решението на проблема? Тогава се е обсъждала идеята общината да съди инвеститори, при които има забавяне при взимането на Акт 16.

Не, инвеститорите изпълняват това, което са договорили с ползвателите. Всъщност колкото и да е куриозно, виновни са тези, които са се нанесли в сграда без разрешение за ползване и не са си предявили исканията към този, които им е продал тази собственост.

Как да го направят, арх. Диков? Има много хора в такава ситуация и не знаят към кого да се обърнат. Как да си потърсят правата?

Ако имат изобщо права такива. Защото, ако те имат в договора записано задължение на предприемача и на строителя за срокове. Вече се плащат много сериозни суми предварително, но ако те не са го записали в договора, не могат да направят нищо.

Лошото е, когато аз се занимавах с този проблем, е че имаше идея да спираме тока и водата на такива сгради. Това е също куриоз, защото ако тръгне общината по тоя начин, тя наказва отново тези, които са наказани вече от човека, на който те са си дали парите. Дали са си парите, не са получили продукта, за който са си платили, а общината ще ги накаже втори път като им спре тока и водата заради недобросъвестен предприемач. Самият предприемач няма срокове, в който да е задължен.

Има държави - и аз се опитах да го прокарам като законова норма - при които строителството в големи градове има определено време, в което е записано, че обектът трябва да се завърши. Ако не се завърши, подлежи на санкции на общината.

Такава мярка би ли могла да функционира и в България?

След като на други места го има, защо да го няма и у нас. Нали се пишем бяла държава?

Вие казвате, че общините губят пари. Няма ли начин, по който те да бъдат инициатори на законодателство, за да може да се реши проблемът?

Нали знаете кой има право на законодателна инициатива – Министерският съвет и народните представители.

Гласът на експертите също трябва да бъде чут, арх. Диков.

Експертите могат да говорят и хората, от които зависи да се правят, че ги слушат, но да не ги чуват.

А общините тогава защо не си гонят собствените интереси предвид финансирането, което губят? Ограничени са от закона ли?

Не, не са ограничени от закона. Общините имат много механизми, по които могат да работят в тази посока, но според мен, по-скоро е малко безхаберно отношение към проблема. Той беше повдигнат едно време и беше оценен като важен, но тогава не стигнахме до норми и принуда, но все пак беше повдигнат. Вече 13-14 години спря да се говори изобщо за този проблем, а не е решен.

Във всички случаи решение-магия няма, но има посока, в която може да се работи. За съжаление, както виждате, хората, които трябва да го претворят в норми и в закони, не са много ентусиазирани да правят такива закони за гражданите.

Как гледате на идеята инвеститори да не могат да получават разрешение за строеж на нов обект, докато не завършат множеството стари проекти, които не могат с години да вземат необходимите актове?

Не, това нещо ще бъде грубо показване на пазарните принципи. Тук основните хора, които трябва да си търсят правата, са тези, които са платили и са си дали парите. Общината би могла да им помага, но решаващият фактор при едно пазарно стопанство е взаимоотношението между този, които плаща и този, които дава стоката.

По-скоро съм на мнение, че общината трябва да помага в такива случаи на инвеститорите, защото някой път бавенето на разрешение, на съгласувания е и в ръцете на общината. Трябва да помага и на гражданите, когато имат насреща си един некоректен строител. Има масово такива случаи. Основно такива некоректни строители се бавят, за да изнудват хората, защото много често психологията на хората е, че са платили 100 хил. лв., но ще платят още 10 хил. лв. отгоре, за да може най-накрая да се реши въпросът.

Потърпевшите обаче се чувстват изоставени от институциите, защото отстрани изглежда, че те само дават едно разрешение за строеж, хората плащат да получат един продукт, но контролът след това се губи...

Този въпрос ми звучи изключително социалистически. Държавата не е майка на всички. Крайно време е ние да разберем, че всеки се грижи за собственото си бъдеще и трябва да се грижи и за парите си. В момента, в който той плаща нещо, той трябва да се погрижи да получи това, за което е платил според условията.

Как гледате на идеята ДНСК да получи повече правомощия по отношение на строежите от 4, 5 и 6 категория?

Категорично не. Аз по принцип съм особено мнение за ДНСК. За мен това е една паразитна структура за съжаление. При нас контролиращи колкото искаш. Понеже говорим за проекти основно, проектантът е контролиран първо от надзорната фирма, след това от общината, след това от ДНСК. Накрая пак плачем, че няма контрол. Всъщност ДНСК значи Дирекция национален строителен контрол, а не проектантски контрол. Какво контролира по-точно в строителството ДНСК, след като държавата е разпоредила всеки инвеститор да е задължен да подпише договор с надзорна фирма, която е независим строителен надзор? Колко институции трябва да контролират? Ние сме с някаква изключителна привързаност към контрола. Контролът, особено когато е на държавата или на общините, подлежи на всякакъв вид въздействие, обикновено негативно.