5 съвета преди избирането на ипотечен кредит

Закупуването на жилище е една от най-сериозните инвестиции за едно семейство. Нуждата може да е породена от това, че нямате собствено жилище. Може пък семейството ви да очаква нов член, който ще направи настоящия тесен. Възможно е и просто да искате да направите инвестиция в недвижим имот.

Което и от трите да е, в по-голяма част от случаите се налага да търсите допълнително финансиране, за да може да постигнете целта си. Тогава вниманието Ви се насочва към ипотечните кредити. Но какво е важно да знаете и на какво да обърнете внимание.

На база на проведено проучване сред 1100 потребители на портала MoitePari.bg относно техните нагласи за ипотечните кредити и резултатите от него, MoitePari.bg и „Централна Кооперативна Банка” (ЦКБ) стартират информационно-образователна кампания за ипотечни кредити. Тази кампания набляга на основни моменти при избора на кредит и на нещата, които е важно да се знаят преди взимането му. От проучването става ясно, че тези неща не са напълно разбираеми за потребителите. 

1. Избор на кредитор. Ипотечният кредит е продукт с дългосрочно обвързване и сериозна тежест за семейния бюджет. Затова при избора на продукт би следвало да се направи задълбочено проучване на предлаганите на пазара многобройни и разнообразни като условия кредити. Резултатите от проучването показват, че най-голям дял от потребителите се осланят на лични впечатления или се доверяват на обслужващата ги банка. В опита си сами да намерим оферта и да държим процеса под контрол, лесно може да вземем грешно решение, просто защото не всички от нас разбират тази материя. Това може да доведе до избор на продукт, чийто параметри са неизгодни, а това от своя страна ще донесе допълнителна тежест към семейния бюджет. Обслужващата банка може да предложи изгодна оферта, но как да сме сигурни, че тя наистина е такава? Безпристрастното сравнение на оферти в интернет от различни кредитиращи институции, което според проучването набира сила, е може би най-лесният и удобен вариант да се насочите към кредитор предоставящ най-изгодната цена на кредита. Набраната по този начин информация е съпоставима с различни конкретни оферти и дава ясен ориентир към коя от всички да се насочите.

В своята дългогодишна практика ЦКБ, водена от желанието да направи най-доброто за всеки свой клиент, както и на потенциални такива предоставя в пълна степен информация, чрез индивидуална консултация от своите  специалисти по продажби, относно условията и параметрите за финансиране чрез ипотечен кредит. В зависимост от желанието и възможностите на клиента, банка предлага подходящия кредитен продукт и го запознава с всички негови специфики и предимства. При желание от страна на клиента, банката прави и съпоставка с различни оферти на други банки, за да може да се направи най-добрия избор за финасовата услуга. Получената информация се попълва и предоставя в Европейски стандартизиран информационен формуляр, който дава на клиента пълна и точна информация.

Извод: Не се хвърляйте на първия кредитен продукт привлякъл вниманието ви. Направете задълбочено проучване и спестете излишни разходи, носещи тежест към семейния бюджет.

2. Цена на кредита. От проучването става ясно, че все повече потребители определят Годишният процент на разходите (ГПР) като водещ при избора на оферта и той застава начело. Но не са малко и тези, които се водят от лихвата, която както многократно сме изтъквали не показва реалната цена на кредита, а е само част от нея. Реалната цена на кредита се определя от ГПР, в който се включват както лихвата, така и всички такси и комисиони по кредита. От което неминуемо следва, че кредит с по-ниска лихва, може да се окаже по-скъп от кредит с по-висока лихва, ако към този с по-ниската лихва има допълнителни условия, като например включени допълнителни продукти на банката и по-високи такси.

Сравнявайки кредитите по ГПР за да се направи най-добрия избор на оферта, Централна Кооперативна Банка дават пълна информация на клиентите, освен как се формира ГПР, но и какъв ще бъде той при определен условия. Трябва да се има предвид, че освен всички разходи свързани с кредита, определящ фактор е и срока му.

Пример 1: ГПР е 3.10%, при размер на кредит от 100 000 лева, срок на изплащане 180 месеца (15 год.) при лихвен процент 3% (базиран референтен лихвен процент за ипотечни кредити (БРЛПик) + надбавка 2.60%), и включени такса за правно обслужване 60 лева, такса за оценка на имота 120 лева, месечна такса за обслужване на разплащателна сметка 1.70 лева. Обща дължима сума 124’304.76 лева, размер на месечната вноска 690.58 лева.

Пример 2: ГПР е 3.12%, при размер на кредит от 100 000 лева, срок на изплащане 120 месеца (10 год.) при лихвен процент 3% (базиран референтен лихвен процент за ипотечни кредити (БРЛПик) + надбавка 2.60%), и включени такса за правно обслужване 60 лева, такса за оценка на имота 120 лева, месечна такса за обслужване на разплащателна сметка 1.70 лева. Обща дължима сума 115’872.91 лева, размер на месечната вноска 965.61 лева.

Извод: Направете внимателен разчет на семейния бюджет, когато избирате лихвен процент, ГПР и срок на кредита. Вземете всички тези параметри под внимание преди да направите избора си.

3. Лихвата. Друга често срещана заблуда при ползващите продукт Ипотечен кредит е относно лихвата и дали тя е плаваща или фиксирана за целия срок на кредита. 37% от далите отговор посочват, че кредита им е с плаваща лихва, докато 35% смятат, че лихвата им е фиксирана за целия срок на договора. На практика подобно фиксиране на лихвата може да се постигне само, ако срокът на кредита съвпадне или е по-къс от срока, в който банката го отпуска при по-ниска, фиксирана лихва. Такива съвпадения са рядкост и е много важно да обръщате внимание на това как точно Ви е посочена в договора лихвата.

От проучването става ясно и, че все  още потребителите не се ориентират добре в това как е формирана лихвата им по кредита, а именно на базата на пазарен индекс и надбавка. Когато търсите и избирате оферта, знайте че пред банките има законово изискване да формират лихвите си на база референтен лихвен процент. Той може да е пазарен индекс като SOFIBOR, EURIBOR, LIBOR и други сходни, както и може да e изчислен от банката, но на база публично достъпни показатели. Поинтересувайте се освен какъв е пазарният индекс, върху който се формира лихвата, още и какъв е размерът на надбавката към него. Обичайно това се съобщава при отправяне на оферта и трябва да бъде записано в преддоговорната информация. По-важното в случая, обаче, е при какви условия лихвата ще бъде коригирана. Възможно е това да е при всяка промяна на пазарния индекс, възможно е да е при промяна с определен размер. Важно е не само как се формира лихвата, но и как и кога се променя, защото от това зависят бъдещите разходи по кредита.

ЦКБ съветва клиентите си да се запознаят изчерпателно, както с Договора за кредит, така и с Общите условия на банката. Те от своя страна предоставят ипотечни кредити при променлив лихвен процент, в размер равен на сбора от базиран референтен лихвен процент по ипотечни кредити /БРЛПик/, който към момента е 0,40% (за BGN и EUR ) и надбавка от няколко процентни пункта, за целия период на кредита. Към настоящия момент, лихвените нива по ипотечните кредити на ЦКБ АД започват от 3% до 3.3%, за кредитоискатели отговарящи с цялото си имущество, като конкретната надбавка се определя спрямо размера на осигурителния доход. Банката предлага и допълнителни остъпки в лихвата на своите клиенти.

Извод: Важно е да се поинтересувате на само каква ще бъде лихвата, а и за всички детайли свързани с нейното формиране.

 4. Кредит с промоционални условия. Какво се случва, когато изтеглите кредит с промоционални условия и имате определен срок с фиксирана лихва. Вие знаете, че за първите 5 години кредитът Ви ще бъде с фиксирана лихва и съответно сте наясно и с размера на вноската си, но какво се случва след изтичане на промоционалния период? Проучването показва, че голяма част от участвалите в него нямат представа за размера на вноската. Това е нещо на което е много важно да обърнете внимание при сключването на договора. Промоционалните условия може да са много примамливи, но тъй като в повечето случаи ипотечните кредити се теглят за срок от 15 до 30 години е важно да знаете какво ще се случи след изтичането на промоционалния период. Проверявайте внимателно всички условия заложени в договора, за да не попаднете в затруднено положение с непосилна за семейния бюджет вноска. Ако промоционалната лихва е привлякла Вашето внимание, с не по-малко внимание се обърнете и към лихвата след това.

Добра практика на ЦКБ при кандидатстване за ипотечен кредит в период на промоционални лихвени нива, е не само да предлага на своите клиенти най-добрата лихва в зависимост от определени условия, на които трябва да отговарят (добри доходи, постоянна месторабота, добра кредитна култура и др.), но и да обръща внимание на кредитоискателя, каква ще бъде лихвата след изтичане на промоционалния период и как това ще се отрази на месечната им вноска. 

Извод: Колкото е по-близка е лихвата след изтичане на промоционалния период до промоционалната, толкова по-добре. Така след срока на промоцията, месечният Ви разход по кредита, от гледна точка на вноската, няма много да се промени.

5. Рефинансиране. С подобряването на условията по отпускане на ипотечни кредити, и ниските нива на лихвите, рефинансирането на кредита е една добра възможност за намаляване тежестта върху семейния бюджет. Голяма част от участвалите в проведеното проучване посочват, че биха желали да рефинансират кредитите си при по-добри условия, но не знаят какви възможности им дава закона. Основното предимство е, че след първата година от усвояването на кредита, клиентът не дължи такса за предсрочно погасяване. Това дава възможност кредитът да бъде предсрочно погасен чрез рефинансиране, било от същата или друга банка и така да се намалят месечните разходи по вноската.

ЦКБ предлага и друго предимство при рефинансиране, а именно възможността банка да поеме нотариалните такси за учредяване на ипотеката. Което е  значителен разход, който спестяват на кредитоискателите си и съответно намаляват разходите по ипотечния кредит. Голяма част от клиентите, са привлечен не само от горе посоченото предимство, но също така и от ниските лихви и по-ниския ГПР.

Извод: Когато имате ипотечен кредит и първата година от усвояването му е изтекла, не спирайте да се интересувате от новите възможности които предлага пазара. Така може да попаднете на по-изгодна оферта и да спестите средства за някоя мечтана екскурзия.