Вятърът на промяната задуха на имотния пазар в България

След като имотният пазар се нажежи почти до червено през последните години, вятърът на промяната започна да се усеща и да охлажда страстите и на купувачите, и на продавачите. Ако допреди войната в Украйна и високата инфлация търсенето изпреварваше предлагането и това допринасяше за постоянното покачване на цените, то сега ситуацията бавно започва да се преобръща. Търсенето и предлагането са изравнени, което резултира в застой и при броя на сделките, и при цените.

Ако започне търсенето да намалява още, ще наблюдаваме спад на сделките и плавен спад на цените“, заяви Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес недвижими имоти“, по време на  онлайн събитието „На всеки квадратен метър, Vol. 2: Завръщането на разума“.

Експертите предупреждаваха да се внимава с покупките още в началото на 2022 г., когато стана ясно, че цените започват да катерят нездравословен връх заради исторически ниските нива на лихвените проценти по ипотечните кредити. След началото на войната в Украйна и високата инфлация централните банки заговориха все по-интензивно за вдигане на основните лихвени проценти. В САЩ това вече е факт. В края на март анализатори заявяваха, че заради несигурността купувачите изчакват, за да видят как ще се развие ситуацията.

Всички тези фактори сега внасят промяна в пазара. Тенекеджиева подчерта, че някои имоти вече са достигнали върха по отношение на цените.

Това са имоти в стари сгради и непредпочитани райони, които няма накъде да растат повече“, обясни тя.

Тенекеджиева коментира, че още при първите новини за повишение на лихвите определена група купувачи, които нямат спестявания, вече са се отдръпнали от пазара.

Вече нямаме ръст на сделките. Това ще намали цените първо на най-непредпочитаните имоти“, прогнозира Тенекеджиева.

Борислав Гостев, ръководител „Управление на търговски партньори“ в ОББ, дори направи още по-смела прогноза за цените на имотите. Той заяви, че след Нова година може да наблюдаваме движение надолу, но преди това поне до септември ще има ръст с около 5%.

През последното тримесечие на годината може да продължим с плато и след Нова година ще наблюдаваме първите корекции на цените“, прогнозира Гостев.

Той подчерта, че само за периода юни 2021 – юни 2022 г. цените са скочили с 15 – 20%. Това прави имотите все по-малко достъпни за хора с по-скромни доходи. За последните три години ръстът на цените е с 40%.

Въпреки рекордните резултати по отношение на кредитирането имотите бяха по-достъпни през 2019 – 2020 г., отколкото сега. Има тенденция за увеличение на доходите на хората, но то не е толкова голямо, колкото цените на имотите“, коментира Гостев.

Средният размер на кредитите расте. През 2020 г. той е бил 108 хил. лв., през 2021 г. – 124 хил. лв., като сега достига 150 хил. лв., а в столицата вече е 212 хил. лв., сочат официалните данни на БНБ. По думите на Гостев този ръст притеснява „умерено“ банките.

Комуникираме с оценителите и те срещат предизвикателство да достигнат желанието на инвеститорите. Имат съмнение доколко стойността на такъв актив ще е толкова висока или може да претърпи корекции във времето.“

Различно мнение изказа Антон Андонов, изпълнителен директор на „ЕРА България“. Той потвърди, че за много кратко време сме станали свидетели на значително поскъпване на имотите, но дали процентът е голям или малък, зависи от гледната точка.

Ако пречупим увеличението през инфлацията, в реално изражение цените са намалели с около процент“, обясни той.

Според Андонов в дългосрочен план имотите ще поскъпват. Той изтъкна няколко причини за това – хората искат да живеят в по-големи имоти и да разполагат с повече пространство, а според данните 40% от българите живеят в пренаселени жилища. Другата причина е свързана с доходите, които ще продължават да растат, за да догонят тези на европейците.

Сега високата инфлация движи пазара. Всеки търси начин да защити спестяванията си“, заяви Андонов.

Имоти „на зелено“ или готови жилища

Заради пандемията, по-високите цени на строителните материали и проблемите с доставките им покрай войната в Украйна много купувачи на имоти „на зелено“ се оказаха в ситуация да трябва да доплащат определена сума, за да може инвеститорът да довърши сградата. Експерти прогнозираха, че в резултат на тази тенденция сделките с имоти „на зелено“ ще спаднат.

„Купувачите вече търсят по-голяма сигурност при покупки „на зелено“. Въпреки това имотите в строеж никога не са изпреварвали завършените обекти или т.нар. старо строителство. Може би такова е било усещането, защото се строи интензивно“, посочи тя.

Не всички инвеститори и строители залагат клауза за промяна на цените. Значително по-голямо спокойствие за купувачите внася това, ако проект е финансиран от банка. Тя контролира строителния процес и изразходването на средствата“, отбеляза Андонов.

Банките обаче не поемат риск да финансират обект, ако не са сигурни, че инвеститорът ще завърши навреме проекта и то на цената, на която е обявен. Гостев коментира, че през последните два-три месеца в портфолиото на ОББ присъстват инвеститори, чиито проекти банката финансира. Обикновено това са компании, доказали се на пазара от години.

Все повече инвеститори ще продават малък процент апартаменти в начален етап на строежа“, прогнозира Тенекеджиева.

Съветите към бъдещите купувачи

Ако сега сте решили да купувате имот, експертите препоръчат да го направите преди повишението на лихвите. Всеки бъдещ купувач трябва да прецени дали ще може да изплаща кредита си, ако месечната вноска нарасне с между 70 до 200 лв. в зависимост от условията на кредита и евентуалното увеличение на лихвения процент.

Експертите не съветват хора, които нямат спестявани, да прибягват до покупката на имот сега.

Не е препоръчително в момента кредитите да се теглят в евро. При евентуално влизане на България в Еврозоната, Гостев, заяви, че кредите ще бъдат превалутирани от лева в евро.