Интервю | Регистър на предварителни договори може да изсветли напълно жилищния пазар в България

Г- н Котларов, през последните години работата от вкъщи се превърна в нещо нормално. Домът вече не е просто място, на което прекарваме по няколко часа в денонощието. Всичко това се отразява и на пазара на ваканционни имоти. Кои са основните фактори при избор на ваканционен имот и какво търсят купувачите в момента?

Опитът с купувачите, с които ние общуваме, е, че търсят уединен комплекс. Такъв, в който децата им да имат достатъчно зелени площи и да нямат досег с автомобили. Повечето купувачи са хора с деца, които гледат да им намерят занимания през лятото – по време на голямата ваканция. Те искат децата им да са максимално близо до природата и да имат живот, изпълнен с активности, извън екранното време.

Какви са тенденциите при строителството на ваканционни имоти?

Ние се стремим да имаме устойчиво развитие. Не максимален брой апартаменти на застроена площ, а по-скоро максимален брой неща, които хората биха ползвали в комплекса. Тук говорим за детски площадки, сервиз за колела, салон за красота.

Наричаме го ваканционен имот, но може да се нарича и втори дом, летен дом, защото особено след COVID хората успяват да си нагласят работата така, че да работят до обяд или ранен следобед онлайн и след това да бъдат със семействата си, а не в града.

Това е едно модерно село за хората, които си оставят там децата.

Каква част от пазара заемат ваканционните имоти?

Нямаме статистика. Но е много специфично спрямо съответната община.

Кои места са по-предпочитани за покупка на втори дом – морето или планината?

Има завишен интерес към ваканционните имоти като цяло. Ние нямаме обекти в Банско, но това, което чувам от колеги, е, че там има много незавършени комплекси на различни етапи, които сега се реализират. Тоест Банско се възражда като дестинация за ваканционни имоти. Реално хората видяха, че могат да работят отвсякъде. Трябва им само интернет и компютър.

ГБС какви ваканционни имоти управляват в момента?

В момента имаме два комплекса. Те са сравнително стари инвестиции – през 2007 г. построихме комплекса „Флора“ в Боровец, а през 2008 г. – комплекса „Свети Тома“, на който направихме презентация на новата сграда съвсем скоро. Имаме интерес за един комплекс на юг от Бургас. Все още обаче има доста работа по него не само свързана с градоустройствените планове, но и чисто концептуално. Идеята е да е наполовина ваканционен, наполовина жилищен комплекс.

Какви са цените на ваканционните имоти в момента и накъде ще поемат?

В новата сграда „Лира“, която се намира в „Свети Тома“, средната цена ще бъде около 1350 – 1400 евро без ДДС. Мисля, че ако не се приемат някакви нови разпоредби, законови или общински, цените няма да се повишат особено. Може би ще вървят с някакви темпове близки до инфлацията.

Според мен хората купуват имот, защото обикновено цената му расте с темповете на инфлацията или малко по-бързо и това е начин да запазиш финансите си.

Ви взехте участие в конференцията „NextHome Black Sea 2024: Черноморски форум за ваканционни имоти“, която се проведе този месец. По време на дискусиите споменахте, че би било добре да се въведе механизъм, по който да се следи броя на предварителните договори в една сграда.

По-скоро говорех за инструмент, който да следи предварителните договори при покупка на жилище "на зелено". Предварителният договор не се вписва никъде.

Една сграда с 50 апартамента, например, се строи за 4 – 6 години. Една година придобиване, планове, ПУП, сменяне на устройство, проектиране и оттогава в сградата започва да се строи. Тогава човекът следва да подпише предварителен договор. Към момента няма статистика, която да следи една сграда на какъв етап се разпродава. Ако държавата иска да получи данни за това, в момента няма как. Ако се направи някакъв регистър, тези договори да се вписват, би било много по-сигурно за купувачите. Ще знаят, че договорът им е там и няма как някой да им каже, че не са подписали договори или че ще има повишение на цената. Държавата ще знае във всеки един момент как върви пазарът. Защото тя реално ще разбере как тази сграда се е продала. Този статистика ще подобри борбата със сивата икономика.

Ще има органи, които да видят, че имаш сделка за 1500 евро при положение, че на билборд е обявена цена от 2000 евро. Това са мерки, които биха помогнали в борбата с нелоялните практики на колегите. Хубаво е, че все повече колеги са стабилни в отношенията си с клиентите и държавата.

Освен ваканционни имоти, ГБС управлява и жилища в София. Очаквате ли някаква промяна на този пазар –  както по отношение на цени, така и по отношение на продажби?

Това, което очаквам, е да има забавяне на темповете на вторичните пазари. Това означава хората, които си купуват имот, за да спекулират, да стават все по-малко. Допреди година, когато имаше голямо търсене и ограничено предлагане, имаше доста хора, които купиха надценени имоти. 

Обикновено строителният предприемач си прави доста подробна сметка – финансов план, покупка на земята, цена на финансовия ресурс, цена на строителство. И там цената е обективна. Докато маса хора са си купили апартаменти и смятат, че сега струва по две. Ами, не! Не е на двойна цена. Може би толкова, колкото си го купил, плюс 10% инфлация.

Кои са жилищните ви активи в София?

В София в момента имаме два актива. Единия бих го определил по-скоро като неактивен – dHome, защото е продаден изцяло. Той ще бъде завършен в средата на годината. До него дойдоха съседите, които са испански инвеститори. Видяха, че направихме хубав комплекс, и искат на техния терен да изградим също такъв хубав комплекс, като в замяна ги обезщетим с апартаменти. В момента правим градоустройствените процедури. Надяваме се в края на годината да е готов проектът и да започнем там.

Март месец започваме проект на площ 4500 квадрата в „Сухата река“, близо до ъгъла на „Черковна“.

„Детелина“ сега е проект, с който се занимаваме най-усърдно. Той се намира на детелината, където е изходът от бул. „Брюксел“ към изхода на „Цариградско шосе“. Той е в един парцел с нов хотел. Там се получи много хубав хъб. Продаден е на около 65%. В средата на годината ще има акт 14. Това се оказа, че е едно от местата, които са доста близо до Арена София и едни от "мини кварталите" за жилищно строителство, които преди бяха по-скоро заети от малки предприятия.

Смятате ли, че около София комплексите от затворен тип имат голям потенциал?

Ние засега избягваме инвестиции от такъв тип. Имаме предложения по цялата дъга на "Околовръстното шосе" – от Лозен през Герман, Симеоново до Банкя и Гормазово. За момента се въздържаме от такава инвестиция.

Ние сме една идея по-консервативен инвеститор. Може би ще направим и такава инвестиция, но не намираме правилното място със съотношение цена, качество, терен, за да направим концепция.

От януари влезе в сила законово изискване да се строят и проектират сгради близки до нулево енергийно потребление. Готови ли са строителите в България да правят такива сгради и колко ще поскъпне строителството?

Тук въпросът е към проектантите. Строителят изпълнява един проект, инвеститорът смята стойността на база на проекта, земята и продажната цена. Но в момента проектантите имат нерешими задачи, като тази, че 50% от енергията, която една сграда ползва, трябва да е произведена на самия терен (бел. ред. – едно от изискванията в новите разпоредби е поне 50% от енергията, с която се отоплява сградата, да е произведена от възобновяеми източници). Тоест аз лично не си го представям. И проектантите, и изпълнителите, и обществото, според мен и администрацията, не са готови за тази директива. В крайна сметка всичко това ще се плати от крайния купувач.