Цените на имотите в големите градове ще се задържат през следващите 2 години

Няма да има ръст в цените, но и няма да бъде отчетен спад, смята анализаторът

Теофил Петров, изпълнителен директор на Green Life Development & Resorts

08:17 06.11.2018 ~ 6 мин.

Теофил Петров е изпълнителен директор на водещата българска инвестиционна компания Green Life Development & Resorts. Част е от екипа на компанията от 2007 г., като преди това заема позицията финансов директор. Има дългогодишен опит като старши финансов експерт, финансов мениджър и финансов директор в български холдинги в сферата на производството, търговията и енергетиката. Теофил Петров има магистърска степен „Финанси“ от Стопанска академия „Д.А.Ценов“, гр. Свищов, а също и квалификации по финансово управление на компании, управление на проекти и мениджмънт. С него си говорихме за тенденциите при имотите и за очакванията на експертите през следващите 2 години.

- Г-н Петров, тенденцията българите да изпреварват рускоговорещите клиенти по интерес към закупуване на ваканционни имоти се запазва и тази година. Какво точно търсят купувачите?

- Профилите на руските и българските клиенти не се различават много. Става въпрос обикновено за семейства със среден и над среден жизнен стандарт, сравнително млади, на възраст между 35-45 години, в повечето случаи с две деца, успели в професията, които търсят втори дом, за да прекарват своята ваканция в жилището. Това е едната страна.

Другата страна е, че става въпрос за един зрял ваканционен пазар, щом местното население се насочи към покупката на такъв тип имоти и осъзнае преимуществата, които те дават. Това се забелязва в последните няколко години, а в последните две години интересът става извънредно висок. Най-важното за нашия бранш е, че този пазар става изключително устойчив и нерисков, тъй като вече не зависи само от купувачи извън територията на нашата страна. Ние се радваме, че сме предложили качеството, което да се харесва на българите, макар че голяма част от тях гледат за имоти в Гърция.

- Какъв е делът на българите от общите купувачи, които са си закупили имот на морето през тази година?

- Ако говорим в проценти, тази година българите са малко повече от 50% от купувачите, тоест те изпревариха рускоговорещите като дял в общите покупки на ваканционни имоти. За Поморие и Созопол има разлика в профила на купувачите. Тези в Поморие търсят целогодишно живеене и там са по-скоро възрастни двойки, които са работили в чужбина и искат да придобият втори дом, който да е близо до балнеоложки центрове. По-младите семейства са клиентите на созополския ни сегмент и те са по-високо бюджетни.

- Наблюдава ли се спад в търсенето на имоти по морето от рускоговорещите клиенти?

- Ние отчитаме ръст в сделките. Руският пазар е стабилен, там интересът не е загубен и е доста сериозен. Предстои ни участие в първото от изложенията, които започват в Русия. Сериозен конкурент ни е Испания - изключително развита страна по отношение на ваканционните имоти, много търсена и желана дестинация, член на ЕС, но все пак по-скъпа дестинация от България. Новата звезда на пазара е Грузия.

Гърция също е много желана дестинация, по-високобюджетна от България, но проблемите там са най-вече с поддръжката и високите данъци, които последните четири години, във връзка с общото икономическо състояние, се събират от тези имоти, което прави притежаването на имот там по-малко атрактивно, отколкото е в България. Съответно хората, за да пристъпят към покупка в Гърция, са доста по-предпазливи, отколкото към България. Гърция, заедно с Италия и Испания, са основните ни конкуренти, но те са и по-скъпи.

- Имате ли данни какъв процент от българите купуват ваканционен имот чисто за инвестиция?

- По наши данни става въпрос за под 15%. При рускоговорещите също процентът е нисък. Гражданите на Украйна извършват покупки в България с цел инвестиции (2/3 от техните покупки), но клиентите ни от Русия масово купуват за лично ползване.

- Казахте, че купуват и втори имот.

- Тенденцията е изключително трайна. Имаме клиенти, които купуват по 3-4 имота, защото семействата им нарастват, водят свои приятели, роднини. Рускоговорещите клиенти обичат да създават около себе си кръг от близки и приятели. Това, което нас ни радва е, че те не търсят някъде другаде, което показва, че България им харесва и ние сме дестинацията, която според тях е много добра за такъв тип покупка.

- Какви са проблемите, които отчитате в сектора на ваканционните имоти?

- Винаги има проблеми. Няма нещо ново, което да се е появило. Стандартните ни проблеми с администрацията, които имаме, забавянето на разрешителните за строеж, извънредно много режими, институции, с които следва да се съгласува едно разрешение за строеж. Липсата на инфраструктура по нашето Черноморие също е пословична. Твърде бавно се изграждат пречиствателни станции, старите и второстепенни пътища не се ремонтират и така страда нашият бранш и икономиката на региона. Но това не прави изключение от останалите региони в страната.

Ние бихме искали нашите клиенти по-лесно да получават визи, които да са по-дългосрочни или да се мисли за постоянно пребиваващи такива. В някои от страните е достатъчно да се инвестира определена сума в недвижим имот, за да се получи дългосрочна виза, но в България тази сума е много висока.

Имаме и много плюсове – ние сме една спокойна страна, нямаме конфликти вътре. Българското население като цяло много добре приема рускоговорещите. Езиковата бариера е извънредно малка и тези хора се чувстват като у дома си. Грузия притежава много от нещата, които имаме ние, тя също е православна страна, нейните курорти са на същото море. Цените са почти аналогични, малко по-евтини са от нашите, но те ще се развиват тепърва. Безспорният плюс е, че те са бивша република и нямат визов режим, пътуват колкото си пожелаят в тази страна и това я прави атрактивна в очите на руснаците. Минусът, който Грузия има е, че тя не е членка на Евросъюза и няма по-големите възможности, които имаме тук.

- 10-15% е ръстът на цените на имотите в Созопол и Поморие за тази година, но анализаторите очакват спад. Вие прогнозирате ли подобна тенденция?

- Аз не мисля, че ще има спад в цените при ваканционните имоти. Ръстът в цените в сегмента е много по-нисък от този в градския. Изключително плавен е този процес по морето и това прави ваканционните имоти в някои отношения по-конкурентни на градските. Нямам очакване да има спад, имам очакване да продължи ръстът с много бавни темпове. Няма да има и резки скокове в цените – обикновено те предполагат резки спадове след себе си. През последните години това не се наблюдава тъй като купувачите са извънредно информирани, следят пулса на икономиката и не са готови да плащат повече. Цените се повишават във всички сегменти на имотния пазар - и в големите градове, и при ваканционните имоти, няма как да падат или да стоят на същите нива.

- Т.е нямате притеснения за спад при търсенето?

- Не, нямаме. Ние имаме ръст в броя сделки и покачването на цените е изключително плавно. Има такива имоти, чиито цени стоят от много години на приблизително еднакви нива.

- Статистиката сочи, че с 20% са се повишили сделките за имоти с външно финансиране при българските клиенти. Усеща ли се притеснение на пазара, с оглед на изпратеното два пъти предупреждение от БНБ към финансовия сектор да внимава с отпускането на жилищни кредити?

- Схемата при финансирането на градските имоти и при ваканционните имоти, които нашите банки предлагат, не е напълно аналогична. При ваканционните имоти от много години се изисква по сериозно собствено участие и клиентите рядко използват повече от 50% външно финансиране. Хората са доста информирани и пристъпват трезво при покупка.

- Ситуацията е подобна и в големите градове.

- В последно време много се говори за бум и пик на цените и искам да се върна към една по-глобална статистика. До ден днешен България остава страната с най-евтини имоти в Съюза и е ясно, че вървейки по пътя на тази сериозна интеграция, тези нива вървят към едно изравняване, т.е в дългосрочен аспект цените на имотите, особено в големите градове, ще продължат да се повишават. Краткосрочно може да има корекция в цените, но следващите две години аз лично не го очаквам. Минал съм и през предишния бум, но в момента е много по-различно.

- Какви са разликите, които откривате?

- Намирам разлика в извънредно информираните клиенти, хора, които са минали през една кредитна криза и знаят какво значи изплащане на кредити и изключително малък процент клиенти, които търсят 100% външно финансиране. Надали има 5% такъв тип клиенти. Другото нещо, което обуславя търсенето е, че в последните 5 години имаше сериозен застой в строителството в градовете за разлика от непрекъснатия прилив на работна сила, която се концентрира в тези градове и увеличава търсенето. Това, което виждаме в момента е нарасналото население на големите градове.

- Но и нараснало предлагане?

- Това е предлагане в рамките на последната година, допреди това предлагането, особено на готови жилища, не е било в такива обеми. Много евтините имоти няма как да бъдат много качествени, докато при скъпите имоти в централната зона се вижда едно сериозно добро качество, разбира се цената е различна. Все пак търсенето е това, което определя и предлагането. Масовият продукт, който в момента се вади на пазара, е с много по-добри качество и характеристики спрямо този през 2006-2007г. Разликата е и в кварталите, които предпочитат младите – „Младост“, „Дружба“ и т.н.

Очакването ми за цените в градските имоти е да има задържане през следващите 2 години, не ръст, защото вече се вижда реакцията на пазара, че цените са стигнали един оптимум, който се приема от клиентите, но по-високи нива трудно биха се достигнали.