В бумтящия пазар на имотите

Недвижимите имоти са най-популярно у нас инвестиционно решение. Над 90% от българите имат собствено жилище, имотът е станал част от българската мечта. Пазарът остава с горещи цени, но се намират и добри сделки, както във всичко – и тук е въпрос на добра стратегия. В този момент пазарът продължава да се надува, надува… Наш гид в това море от имоти, проблеми и гледни точки става Димитър Христов, ръководител „Инвестиции и ново строителство“ в Агенция „Явлена“.

Той се е специализирал в жилищния сегмент, главно в София, но доброто познаване на пазара от професионалист като него винаги е от полза. Според него няма брокер, който да е в състояние да продаде всеки имот в цялата страна.

 Снимка Личен архив

Различните типове активи изискват различни умения от участника на този пазар. Много хора ползват

брокер по неволя

а не си го избират, за да защитава техния интерес, да ги консултира и да е с тях до финализирането на сделката, тъй като процесът обикновено е дълъг.

Като брокер на недвижими имоти той застъпва тезата, че качественият посредник помага на купувача и на продавача, независимо дали пазарът е в растеж или в застой. Такъв професионалист се наема за определена услуга от хора, които искат да преминат по-леко през тежкия процес. Сделки се правят от всички онези, които имат мотив да купят или да продадат, и според Димитър Христов се надценява ролята на агенциите като играч, тласкащ пазара в една или друга посока. И сега има продавачи и купувачи с определени намерения, които обаче не пристъпват към конкретни действия. В тази „игра“ печели онзи, който знае какво иска и е амбициран да го постигне.

Ножицата на очакванията

на продавачи и купувачи в сегашния горещ пазар все повече се раздалечава и сделки стават само когато очакванията на двете страни се доближат.

Какво се търси? Купувачът най-често се интересува от апартамент, завършен до ключ, с Акт 16, и предпочита ново пред старото строителство. Инфлацията рефлектира върху строителните материали и върху труда. Цените на стари и нови жилища са изравнени в централните и скъпите райони, но са нужни много повече време, работа и средства за подобрения в такъв актив.

Препоръките

на опитния консултант към търсещите да купят са да се подготвят за всичко, което им предстои, да са наясно със стъпките по една сделка, да имат съветник, който да ги подпомага в процеса. Да си осигурят финансиране, още преди да са излезли на пазара. Добре е да намерят адвокат, който да провери документите им и да защити техния интерес. Продавачите да се доверят на експерт, който да им помогне да определят правилно стойността на техния имот. А после да го вкарат в търговски вид, като под това не се разбират скъпи ремонти, а козметични действия, като изчистване, измиване на прозорците, отстраняване на дребни проблеми, например изгорели крушки и счупени брави. Задължително е документите да бъдат подготвени, още преди да се излезе на пазара. Това дава две стъпки преднина пред всички продавачи, които не са го свършили. Ако имотът е за цялостен ремонт, по-добре продайте в състоянието, в което е, тъй като ще се намери кой да го оцени в този му вид.

Когато излизате на пазара на имоти не просто трябва да се допитате до брокер, а да намерите

правилния консултант

уверява мениджърът от „Явлена“: „Чуйте препоръки от познати, които са ползвали такъв експерт и поискайте референции. Само в София брокерите са хиляди. Доверете се на консултант с опит и на агенция с добра репутация“. На базата на своята практика той обобщава, че „идеалният“ за средния софиянец имот, който столичанинът желае да купи, е: С инвестиционна цел - двустаен апартамент до 100 хил. евро, който да носи определена възвращаемост – около 3-5%. Ако е за живеене – двустаен, до 150 хил. евро в район с добре изградена инфраструктура, в която се включва обществен транспорт, магазини, детски градини и училища, подходяща среда за живот. Тристайните жилища се търсят на цена около 200 хил. евро, а четиристайните са в порядъка на 270 хил. евро, като в по-високите сегменти бюджетите стават далеч по-големи, растат и изискванията към имота. Действителността предлага

разнообразие от цени

и имоти и всеки е добре да купи това, което отговаря на неговия стандарт и възможности.

Метрото е фактор, когато метростанцията в близост вече е изградена. Това повишава цените на имотите, както и добрата съпътстваща инфраструктура за цялостното живеене на всяко семейство. Бъдещето не може да го прогнозираме, цената на жилището се влияе най-вече от моментното състояние, а не от надеждите за нещо по-добро напред във времето.

Какъв е интересът към панелното строителство? То се предпочита от хора, отраснали в такива сгради. Те добре знаят предимствата и недостатъците на този тип  жилища. Належащо е да се провери дали сградата е добре поддържана, дали етажната собственост има намерение да направи подобрения. Когато това е налице, купувачите избират такъв имот заради

функционалността

на разпределението. Недостатък обикновено са занемарените общи части, лошата шумоизолация, ниската енергийна ефективност, направени преустройства, които може да застрашат сградата. Ако в момента продавате панелно жилище, може да го оттъргувате на цената на новостроящи се обекти в същия квартал. Тези апартаменти са с реално по-голяма квадратура от всеки нов блок. Ако на апартамента не е правен ремонт, най-добре просто го опразнете. Погрижете се заедно със съседите за по-доброто състояние на общите части.

Пазарът на офисите не е това, което беше. Искат се много повече капитали и ресурси, за да се купи в качествена бизнес сграда. Сега търсенето на такива имоти спадна. Реализацията отнема повече време, отколкото на жилище. Банките кредитират по-консервативно бизнес имотите спрямо апартаментите за живеене. В момента има и по-слаб инвеститорски интерес към изграждането на офис площи.

И накрая още един съвет от Димитър Христов: „Без значение дали в новото строителство си ги купуваме, а в старото – са „подарък“,

общите части са на всички

Те изискват грижа от всеки. Така ще живеете по-добре, а като дойде време да продавате, ще е по-лесно. Колкото по-рано положим усилия, струва по-евтино, а комфортът е по-висок“. Нашият призив към строителните предприемачи и инвеститорите е да отворят широко очи и да видят как всички те заедно презастрояват столицата и другите големи градове. Нека не ги превръщат в среда, непоносима за нормално живеене с липсата на места за паркиране, на адекватна инфраструктура, на пространство и въздух.

Текстът е част от бр. 120 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии. Темите и мненията са подбрани от екипа на списанието и не съвпадат непременно с редакционната политика на Economic.bg.