Еврозоната може да спре надуването на имотния балон в София

Скорошното влизане на България в Еврозоната може да се окаже естествена пречка пред раздуването на имотния "балон" в София и последващото му болезнено спукване. Този извод може да се направи от анализ на УниКредит Булбанк за ситуацията на пазара на недвижими имоти през 2023 г.

Един от двата сценария за развитие на сектора, който авторите на доклада прогнозират, е да продължи настоящата тенденция – лихвите по ипотечните кредити  да останат близо до сегашните нива, като обемът нови ипотечни кредити се запази без промяна или дори нарасне заради бума в строителството на жилища в големите градове от последните няколко години.

Така достъпността на имотите ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на "балон" при цените, поне на пазара в София.

Естествена спирачка пред подобен "балон" може да се окаже присъединяването на България към еврозоната, коментира главният икономист на УниКредит Булбанк. Според него, ако посоченият сценарий продължи да се развива така до 2025 г., когато е предвидено страната да се присъедини към еврозоната, то след влизането има голяма вероятност да започне охлаждане по примера на Хърватия. Там в момента вече се правят стъпки за такова охлаждане и се очаква те да бъдат официално отчетени от статистиката в близките тримесечия.

Един от факторите, които ще повлияят, е лихвената политика на ЕЦБ, която ще започне да действа и у нас. Друг фактор е, че нивата на лихвите по заемите ще се обвържат с европейските основни индекси, а не, както е сега у нас (и доскоро е било в Хърватия), с лихвите по депозитите.

Контролираното охлаждане на пазара на недвижими имоти вече се забелязва в доста от европейските икономики заради затягането на монетарната политика на ЕЦБ (най-агресивното в историята на банката досега) и повишението на лихвените проценти. През второто тримесечие на 2023 г. националните ценови индекси на имотите отбелязват спадове в много държави – 9.9% в Германия, 7 – 8% в Дания, спад има и в още 7 – 8 държави в Европа. България, обаче, засега не е част от тази тенденция, категоричен е анализът. При нас няма увеличение на цената на кредита и затова ръстът в цените на недвижимите имоти не се забавя.

Все по-малко достъпни жилища

Имотите в България стават все по-малко достъпни за населението, сочи анализът. За да се сдобие със средно за страната жилище от 81 кв. м през 2022 г. домакинство със средни доходи е нужно да спестява брутния си доход в продължение на 6.7 години. Това е умерено по размер влошаване спрямо 2021 г., когато средната за българската икономика стойност на съотношението цена на жилища спрямо доходи на домакинствата е било 6.1 пъти.

Една съществена промяна е, че след преброяването през 2021 г. се повишава размерът на средното жилище у нас (до 81 кв.м спрямо 73 кв.м според предходното преброяване). Но и други фактори влияят за това достъпността до жилища да намалява. През 2022 г. ръстът на цената на имотите е 13.8%, а ръстът на доходите е средно 15.1%.

Според изчисленията на икономистите, за да се върне пазара отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%. Обратното, ако цените на жилищата останат фиксирани и целият преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с цели 89%.

Ако се екстраполират исторически отчетените темпове на нарастване на доходите на домакинствата в София през последните пет години, такава корекция би отнела близо десетилетие, в което доходите ще трябва да се увеличават, в условията на статични цени на жилищата.

Като обобщение, през 2022 г. може да се каже, че жилищата са достъпни за около една трета от домакинствата. Най-фрапиращо, разбира се, е неравенството в София, където недвижимите имоти са достъпни едва за 10% от българските домакинства (тези с най-високи доходи). Пловдив и Варна са с подобна статистика, докато четвъртият по големина град – Бургас, има стойности, близки до средните за страната.

София – на крачка от "балона"

Едва през третото тримесечие на 2023 г. се отбелязва успокояване на темповете на ръст на цените на имотите в София и той е 10.2%, според данните на Imot.bg, посочи Кристофор Павлов.

През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява известно увеличение спрямо година по-рано, когато делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е 31%. Този резултат сочи за наличието на значителен дял локации с прекалено надценени жилища през 2023 г., тъй като в периода 2013 г. - 2015 г., когато цените в София са близки до равновесните, делът на локациите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход остава близък до нулата.

Тъй като авторите на доклада са приели, че балон е налице, тогава когато повече от половината от жилищата са крайно недостъпни (според приложената четиристепенна скала за измерване), в степен в която домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от повече от 10 години, за да си купят средно за този пазар жилище, то може да се заключи, че балон с цените на жилищата в София няма. Въпреки това, според авторите на доклада, е справедливо да се отбележи, че мащабите на натрупаните диспропорции с цените на жилищата в София към третото тримесечие на 2023 г. вече изглеждат значителни.

Дори международното сравнение показва опасно голям ръст на цените на жилищните имоти в София от 2015 г. насам. Ръст на цените от над 100% за период от седем години (2015-2023 г.) е отчетен в най-големите градове на повече от половин дузина европейски страни - Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските икономики. Стойности между 70% и 100% са отчетени в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия. На този фон ръстът ,отчетен в София, (94%) също изглежда значителен.

Това, което ни отличава от изброените горе градове в тези държави (независимо дали са във или извън еврозоната), е, че там вече започва да се наблюдава здравословното охлаждане на пазара на недвижими имоти заради повишението на лихвите от ЕЦБ.

Нарастването на лихвите по ипотечните кредити в Европа доведе до спад в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Това от своя страна охлади търсенето на жилища, като сложи началото на здравословен процес на контролирано от властите редуциране на цените на жилищата, с цел националните пазари на жилища в Европа да се върнат по-близо до равновесни цени по начин, който ще предотврати преминаването през болезнен период на криза.

У нас обаче такава тенденция не се забелязва.

Двата сценария

Така стигаме до двата възможни сценария, които авторите на доклада от УниКредит Булбанк очертават.

Първият, както вече споменахме, е да се запазят настоящите нива на кредитиране на жилища и достъпността до имотите да се влошава още няколко години – поне 3-4, според анализаторите. Тогава е възможно да се стигне и до създаването на балон с цените на имотите в София. Евентуално влизане в еврозоната през 2025 г., както е предвидено, ще спре този сценарий, защото ще доведе до увеличение на цената на кредитирането.

Това може да увеличи шансовете за сбъдването на втория сценарий, който предвижда България да се присъедини към тенденцията на контролирано здравословно редуциране на натрупаните дисбаланси на имотния пазар – макар и със закъснение. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се подобри, а цените ще се върнат по-близо до равновесните. След като корекцията приключи, всички категории купувачи отново ще се върнат към инвестициите в жилища с увереност, че перспективата пред пазара ще остане благоприятна в средносрочен план, и че в бъдеще няма да се допусне цените на жилищата да се увеличат прекомерно до нива, които твърде много се разминават с преобладаващото ниво на доходите.

Големият въпрос

В отговор на големия въпрос – „Да купувам ли жилище сега, или да изчакам?“, главният икономист на УниКредит Кристофор Павлов отговори така: Аз в момента също обмислям покупка на имот, но бих изчакал още няколко тримесечия.