Продай ми соларна централа: Ниските цени на тока дърпат пазара надолу

Свикнали сме да виждаме стотици обяви за продажба на недвижими имоти – както в специализирани сайтове, така и в социалните мрежи. Бумът на инвестициите в соларни проекти в България очаквано доведе и до мащабно развитие на пазара за покупко-продажбата им. Някои агенции за недвижими имоти отдавна предлагат такива обекти, но освен тях на пазара вече стъпват и платформи, предназначени конкретно за соларни имоти, терени и парцели. Оказва се, покупката на слънчева централа може да бъде дори по-лесна от тази на апартамент.

Иван Демирев е брокер на недвижими имоти в агенция New Home Adonay и разказва, че навлиза в бизнеса със соларни обекти случайно и вече близо година работи в този сегмент. 

Човек, с когото работим, ми каза, че се продава фотоволтаичен парк в Южна България. Обявихме го за продажба само в социалните мрежи, звъняха доста хора и разпитваха. Накрая се стигна до среща между продавача и потенциалния купувач. До сделка така и не се стигна, понеже предложената цена не устройваше продавача. В последствие аз започнах да си търся клиенти, които продават централи и парцели, а след това и частни лица се свързваха с мен, за да им продаваме техни проекти и централи".

Като инвеститор в сектора и създател на платформата Solar eatates предприемачът Лъчезар Петров среща проблем да намери подходящи парцели и му се налага да обикаля села и паланки, когато иска да строи соларни централи. Затова решава да намери решение на проблема, създавайки платформа, чрез която намирането на подобни възможности да е лесно и бързо. Днес на нея могат се предлагат соларни имоти, готови паркове, проекти, покриви, а целта е тя да даде реална представа на купувачите как се движи пазарът, тъй като има много надценени имоти. 

Стъпките

Покупко-продажбата на соларни централи е естествено продължение на бума на пазара в страната през последните години. Процесът от гола поляна до изграждането на работещ парк зависи от големината му. За по-малките, около 30 KW, са необходими поне 6 – 8 месеца. За средния клас, около 30 – 200 KW, за които е необходима връзка до трафопост, около година, а по-големите, над 200 KW, около 2 години.

Петров допълва, че продажбата на голи парцели е изчезнала изцяло, защото инвеститорите вече са наясно, че ЕРП-тата не дават становища, "така че да си купиш парцел, без да имаш сигурното становище и в 99% от случаите няма да можеш да реализираш проекта".

За работещи централи предимно се търсят новоизградени или такива, които ще са готови до 1 – 2 години. За парцели е задължително да има поне Становище за присъединяване за бъдещата централа, като доста клиенти предпочитат да купуват на етап “Разрешение за строеж”, за да си спестят още година – година и половина и да започнат да изграждат централата веднага", допълва Иван Демирев. 

Централите обикновено са собственост на юридическо лице с единствена дейност и с покупка на цялото дружеството, минавайки после през нотариус, бюрократична процедура е сравнително лесна. 

Ако в процеса обаче има включено и банково финансиране, става по-трудно и има повече пречки пред това да купиш, например, недвижим имот, разказва Лъчезар Петров. 

Моят опит показва, че банките не желаят да приемат като обезщетение работещи фотоволтаични паркове. Може би се опасяват, че това е някакъв бум“.

Според Петров могат да се разграничат два вида инвеститори – тези от сектора, които си дават ясна сметка за начина, по който функционира пазарът и други, които са ad hoc инвеститори, подвластни на тенденцията.

Някои търсят само търговска печалба – изграждат и продават на печалба, както при жилищата. Други искат да освободят едни пари, за да вложат в по-мащабен проект. Трети имат по няколко централи, искат да си оставят една, а други да продадат, за да вложат в друг бизнес.

В процедурата обаче има срок, за който са валидни предварителните договори и становища, затова продавачите не могат да държат този актив до безкрайност и трябва да го реализират в ограничен срок. С напредването на крайните срокове, в които изтичат тези разрешителни, в допълнение към ниската цена на тока, кара хората да търсят продажба.

Цените 

Цените на соларните обекти са различни, защото има много  специфики и с дадения имот, в който е изградена една централа.

Данните на New Home Adonay показват, че миналата година са реализирани сделки на 1900 лв./KW, имало е и сделки на 2500 лв./KW, както и до 3000 лв./KW. Голяма роля в цената играят фактори като например дали в дадения имот има възможност за изграждане на още една централа и до каква мощност, дали тази централа, която ще се изгражда до другата е с разрешение за строеж.

Исканата цена на готова централа е паднала с около 20% спрямо миналата година, а реалните сделки са още по-надолу, показват данните на Vei-imot.

Готови централи през миналата година струваха 1350 евро на KW, което прави около 1.3 млн. евро на MW. В момента тази цена е около 1.03 – 1.1 млн. евро за MW", коментира Лъчезар Петров. 

Демирев допълва, че към днешна дата, за да се възвърне инвестицията за 10 години, спрямо днешните цени на борсата, цена от 2000 лв./KW e напълно приемлива.

Той допълва, че в момента има най-много работещи централи в Плевенско, Стара Загора и Ямбол. Парцели за изграждане най-много се предлагат в областите Велико Търново и Бургас. Но като цяло за страната районите с най-добро слънцегреене са Югозиточна и Югозападна България.

Пазарът се охлажда

Ниските цени на тока, липсата на финансиране от банките, все по-трудният достъп до мрежата очаквано води до охлаждане на пазара, както на новостроящи се централи, така и на вече готовите. Според Петров сме достигнали плато на възможностите за по-сериозно и бурно развитие на тези проекти.

В рамките на миналата година определено имаше интерес и такива имоти се търгуваха активно, вървяха продажби на готови паркове, в момента наблюдаваме застой и намалено търсене и намаляване на цената, която собствениците търсят, казва той. 

Че пазарът е леко свит от началото на годината, потвърждава и Иван Демирев. По думите му интерес има, но трудно се решават тези които искат да купуват.

Миналата година и по точно трето и четвърто тримесичие бяха доста успешни откъм продадени фотоволтаични централи и парцели за ФЕЦ.

Цените на борсата също влияят за решението на тези, които искат да купуват. Сега са сравнително ниски и възвращаемостта им идва на 10-12 година, а купувачите искат това да стане поне на 8-а година. От друга страна продавачите държат да продадат на дадена цена, колкото и да е се опитваме да ги посъветваме според нас коя е най-добрата цена за момента на пазара, обяснява брокерът. Според него причината да се държи цената е трудният път, който се извървява докато се изгради и пусне една работеща централа.

Търсене имаше до скоро, но последните месеци от много рано започнаха ниските цени, което рестриктира интереса на инвеститорите, допълва Петров. 

Демирев коментира, че според някои бизнесът с фотоволтаици е "умрял", но той не смята така и прави паралел с имотния балон, за който се говори вече 5-6 години, а той още не се е спукал. Аз лично смятам че този пазар с този тип имоти има бъдеще, казва той. 

В зависимост как ще се развиват факторите, основно в посока балансиране, това ще даде тласък или пък ще предопредели застой в развитието на фотоволтаичния бранш“, е мнението на Петров.