Притеснения и объркване обзеха имотния пазар в България

Тази година в България вероятно ще станем свидетели на два процеса – леко повишение на лихвените проценти и съответно леко забавяне на жилищния пазар. Това прогнозира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет – Варна и член на Съвета на директорите на „ЕРА България“.

Притеснявам се от това как тези процеси ще се представят в публичното пространство“, каза той по време на Real Estate Business Forums & Awards 2024, който се проведе в четвъртък в София.

Според него този процес може погрешно да бъде представен в обществото като „апокалипсис“.

Това не е първият път, в който заетите в сектора на недвижимите имоти в България изразяват мнение, че индиректно представянето на информация за жилищния пазар в публичното пространство (основно чрез медиите) е причината да се всява несигурност у купувачите.

Въпреки официалните данни на Агенцията по вписванията, които в последната година и половина отчитат спад в имотните сделки, от бранша продължават да са категорични, че цените на имотите ще продължават да растат противно на логиката и на процесите в Западна Европа.

Има една тенденция, която е вечна – цените на апартаментите в големите градове няма да спрат да се покачват“, каза Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), който също взе участие в конференцията.

Как се движи пазарът в София?

Пазарът на недвижими имоти в София все още е силен, има сериозно търсене от страна на купувачите, но не може да се сравни с пиковите стойности от 2022 г. и началото на 2023 г. Това коментира Анас Хамид, мениджър фронт офис в „Явлена“, по време на дискусиите.

Кварталът с най-много сделки през изминалата година, по данни на „Явлена“, е „Младост“ – с близо 12% дял, следван от Център, „Люлин“, „Лозенец“, „Красно село“, „Студентски град“, „Витоша“, „Манастирски ливади“. Традиционно и през изминалата година най-голям процент от сделките са били за двустайни жилища, следвани от тристайните и многостайните.

Погледнато спрямо районите на столицата се оказва, че в южните части сделките с тристайните апартаменти са с повече продажби спрямо двустайните, аналогично е и при централните, но с по-сериозна разлика между сделките за двата типа апартаменти.

Вероятно пазарът е близо до постковид равновесие“, коментира д-р Мирослав Владимиров.

По думите му в момента вече са налице устойчив брой сделки – с около 30% повече отпреди пандемията – и лек ръст на цените.

Въпреки активното кредитиране на сделките с жилища през последните години той посочи, че съотношението между обема отпуснати ипотечни заеми и брутния вътрешен продукт на страната все още е много ниско – 10% за 2023 г. при средно за ЕС 40%, а в някои от страните, като Нидерландия и Швеция, надхвърлящо 90%.

Противно на утвърденото мнение, че българите инвестират свободните си пари в жилища, защото няма значителни алтернативи, той коментира, че това се прави, защото хората знаят къде да инвестират. Посочи, че вложението в имоти глобално, а не само в България, дава най-доброто съотношение риск/възвръщаемост.

Каква е ситуацията на пазара на луксозни имоти в София?

Пазарът на луксозни имоти в София остава стабилен, а очакваното повишение на цените през настоящата година е с около 10%. Това мнение изрази Весела Илиева, управляващ партньор в Uniqie Estates и New Estates  по време на дискусията.

Тя посочи, че за първите два месеца на тази година се запазва ръстът на регистрираните купувачи от 25 на сто, но клиентите са по-предпазливи, искат да направят оглед на повече имоти. Преди правихме сделки с до пет огледа, а сега това става след над десет, коментира експертът.

Търсенето е основно за лични нужди, а когато се купува с инвестиционна цел, то това не се прави, за да се иска доходност от наем, а за сигурност на спестяванията.

От презентацията на Весела Илиева стана ясно, че на софийския пазар не липсват и трофейни имоти (жилища паметник на културата). И отбеляза, че най-голямата сделка за изминалата година е била на стойност над 2 млн. евро в „Лозенец“, а най-скъпият трофеен имот с цена от 7000 евро на квадрат в идеалния център на столицата.  Но подчерта, че това са единични случаи.

Купувачите в луксозния сегмент са основно българи, хора със собствен бизнес и сигурни доходи, млади семейства, работещи в IT сектора, хранително-вкусовата промишленост, фармацията. Купувачите търсят лайфстайл и социална среда, което може да бъде открито в новите затворени комплекси, луксозните сгради.

Планиране и инфраструктура

По време на дискусиите участие взеха и представители на „Софияплан“ и „Екипът на София“, чиято основна задача е да следят за изпълнението на Общия устройствен план на столицата. От техните изказвания стана ясно, че планирането в София е „счупено“.

Изграждат се сгради и липсва инфраструктура“, казва арх. Любо Георгиев, ръководител на „Екипът на София“.

Според него трябва да се наблегне на изграждането на инфраструктурата в града, защото именно нейната липса дава усещането на хората за презастрояване.